Unidad de vivienda accesoria (ADU): qué es

Las unidades de vivienda accesoria (ADU) son soluciones habitacionales cada vez más populares en el contexto actual de alta demanda de vivienda. Estas estructuras complementan la vivienda principal en una propiedad y pueden ser independientes o integradas. Aunque no se pueden vender por separado, las ADU ofrecen beneficios como ingresos por alquiler, opciones de vivienda multigeneracional y mayor valor de la propiedad, siempre considerando regulaciones locales y costos asociados. Sigue leyendo para conocer más a fondo qué es una unidad de vivienda accesoria (ADU), qué tipos hay, ventajas, desventajas y más. 

Puntos clave 

• Las unidad de vivienda accesoria (ADU) pueden ser independientes, adjuntas o interiores, con opciones más pequeñas como las JADU.
• Los usos más comunes de una ADU incluyen ingresos por alquiler, casas de huéspedes o vivienda multigeneracional.
• Construir una unidad de vivienda accesoria (ADU) requiere planificación financiera, permisos y adecuación a normativas locales.
• Las ADU generan beneficios como ingresos y accesibilidad, pero también pueden aumentar impuestos y costos de mantenimiento.
• Opciones de financiamiento para una unidad de vivienda accesoria (ADU) incluyen préstamos hipotecarios, subvenciones y líneas de crédito.

¿Qué es una unidad de vivienda accesoria (ADU)?

Las unidades de vivienda accesoria, ADU por sus siglas en inglés, tienen definiciones legales y reglamentarias que son exclusivas de cada comunidad, pero todas se consideran parte de la misma propiedad inmobiliaria que contiene la vivienda principal. Una unidad de vivienda accesoria (ADU) no se puede comprar ni vender por separado y como tal, no puede tener su propia hipoteca y debe considerarse parte de toda la propiedad financiera y legal. 

En muchos casos una ADU suma valor a la propiedad porque se considera superficie cuadrada adicional; sin embargo, también puede subir el impuesto a la propiedad de la vivienda. Las unidades de vivienda accesoria (ADU) suelen tener entre 500 y 1,200 pies cuadrados y pueden estar adosadas o separadas de la casa principal. Las ADU se han vuelto cada vez más populares a medida que los gobiernos locales y estatales han abordado la escasez de viviendas, al relajar las regulaciones con respecto a la construcción en lotes residenciales. 

¿Cuáles son los usos más comunes de una unidad de vivienda accesoria (ADU)? 

1. Unidades de alquiler 

Los ingresos adicionales por alquilar una unidad de vivienda accesoria (ADU) pueden ayudar a recuperar el costo de la construcción y brindar efectivo adicional una vez que se pague. 

2. Casas de huéspedes 

Aunque una unidad de vivienda accesoria (ADU) se utilicen como un lugar para que se queden amigos, su suma a la vivienda principal puede subir el valor de la propiedad en caso de que se termine vendiendo; pero no es una garantía, ya que algunos compradores pueden sentirse desanimados por otra unidad dentro de la propiedad. 

3. Vivienda multigeneracional 

Con los altos precios de la vivienda y los costos de cuidado infantil y de salud muchos padres y sus hijos adultos viven en la misma propiedad. Las unidades de vivienda accesoria (ADU) pueden ser una solución tanto para parejas que no pueden pagar en el mercado inmobiliario, así como para los jubilados que no pueden hacer frente a los costos de mantenimiento de una casa. 

¿Qué tipos unidad de vivienda accesoria (ADU) hay?

El tipo de unidad de vivienda accesoria (ADU) dependerá de la propiedad y su ubicación. Por ejemplo, las propiedades más grandes tienen más espacio para acomodar una unidad independiente; mientras que las casas en parcelas más pequeñas solo pueden acomodar una unidad de vivienda accesoria interior. Entre los tipos más comunes están: 

1. ADU independiente

Esta es una unidad independiente separada de la casa principal y a menudo se trata de una estructura más pequeña en el patio trasero o una unidad sobre o adjunta al garaje. 

2. ADU adjunta 

Esta es una unidad conectada a la casa principal. Este tipo de ADU frecuentemente tienen una entrada independiente en el costado o en la parte trasera de la casa. 

3. ADU interior 

Esta es una unidad separada que se ubica dentro de la casa principal, generalmente un ático o una suite en el sótano. Aunque lo más común es convertir un espacio existente para cumplir con los requisitos, algunos proyectos de ADU interior van más allá; levantando o cantando debajo de la vivienda para acomodar techos más altos y dejar la entrada de más luz natural. 

4. Unidad de vivienda accesorio junior (JADU)

Esta es una versión más pequeña de la unidad de vivienda accesoria (ADU), generalmente de 500 pies cuadrados o menos. A diferencia de las ADU comunes, las JADU deben estar unidas a una estructura existente o dentro de ella y no requieren un baño separado, si hay uno accesible en la vivienda principal. Algunas jurisdicciones permiten tanto una ADU como una JADU en una propiedad. 

¿Qué se necesita para construir una unidad de vivienda accesoria (ADU)?

Como con cualquier estructura, la construcción de una ADU puede resultar en un proceso complejo; por lo que es muy importante conocer los puntos básicos que se necesitan para añadir una unidad de vivienda accesoria a una propiedad: 

1. Presupuesto y financiamiento

Antes de construir una ADU es importante tener claro el presupuesto que hay. Esto implica contemplar costos de construcción, materiales, permisos y tarifas que correspondan. 

2. Permisos y aprobaciones

De acuerdo al lugar donde se quiera construir un ADU es posible que se deban obtener permisos y aprobaciones de las autoridades de vivienda locales o las asociaciones de propietarios. Es vital familiarizarse con el proceso para evitar sorpresas que lleven a perder tiempo y retrasen el proyecto.

3. Normativas locales y leyes de zonificación

Comunicarse con el gobierno local con respecto a las normas y leyes de zonificación del área es muy importante al construir una ADU. Las normas varían entre estados o incluso ciudades. Dedicar tiempo e investigación para asegurarse de que la ADU está legalmente permitida es buena idea.

4. Infraestructura y servicios públicos

Ya que las ADU requieren los mismos servicios públicos que una residencia principal, hay que asegurarse de que la propiedad pueda adaptarse a la construcción o conversión de una ADU y de que los servicios públicos existentes  como gas, electricidad y agua, puedan cubrirla.

5. Accesibilidad

Si está construyendo una ADU para una persona mayor o para una persona con una discapacidad, hay que considerar invertir en una unidad en el primer piso o agregar características que ayuden a facilitar el desplazamiento a las personas con problemas de movilidad.

6. Seguro

Ya que una ADU puede afectar el seguro del hogar, es importante comunicarse con el proveedor para asegurarse de conocer el impacto y si será necesario comprar cobertura adicional.

Ventajas de una unidad de vivienda accesoria (ADU)

• Debido a la falta de viviendas y al aumento del costo de vida, una ADU podría ser una opción de vivienda asequible para alguien.
• Una ADU puede generar ingresos mensuales por alquiler. Muchos propietarios utilizan las ganancias para saldar deudas, aumentar sus ahorros, pagar vacaciones, matrícula universitaria y más.
• Las ADU son de fácil acceso, ya que están a unos pasos de la propiedad principal. No hay que ir muy lejos para limpiar, mantener o controlar el espacio. 
• Para aquellas personas con padres ancianos, las ADU son ideales para espacios habitables multigeneracionales, a veces conocidos cariñosamente como “apartamento de abuela” o suite para suegros.
• Algunos propietarios que viajan mucho pueden considerar mudarse a su ADU y alquilar su casa principal.

Desventajas de una unidad de vivienda accesoria (ADU)

• Si bien el valor de tu propiedad puede aumentar con una ADU, los impuestos sobre la misma también lo hacen. Si aún se tiene una hipoteca y los impuestos están incluidos en los pagos, se verá que los costos mensuales de bolsillo aumentan.
• Así como la propiedad principal necesita mantenimiento y conservación regular, también pasa con una ADU. El costo incluirá servicios públicos, jardinería, limpieza, pequeñas reparaciones en el hogar y seguro, que pueden sumarse con el tiempo.
• La pérdida de espacio puede ser una desventaja potencial para construir una ADU.
• Navegar por las complejidades de las regulaciones locales, los permisos y la zonificación puede llevar mucho tiempo, especialmente si se vive en un área con restricciones estrictas con respecto a las ADU.

¿Cómo se puede financiar una unidad de vivienda accesoria (ADU)?

Si no se tiene el dinero para gastar por adelantado, existen algunas opciones cuando se trate de pagar una unidad de vivienda accesoria (ADU): 

• Valor líquido de la vivienda: ya sea a través de una refinanciación con retiro de efectivo, un préstamo con garantía hipotecaria o una línea de crédito con garantía hipotecaria, es posible que se pueda aprovechar el valor líquido que ya se ha acumulado en la vivienda para pagar las mejoras.
• Programas de subvenciones: a medida que más municipios se dan cuenta de que las ADU pueden ayudar a abordar la escasez de viviendas, pueden comenzar a implementar subvenciones e incentivos para la construcción.
• Préstamos de construcción: este tipo de financiamiento a corto plazo está específicamente dirigido a financiar proyectos de construcción de viviendas.
• Préstamos personales o tarjetas de crédito: estas pueden ser formas más caras de financiar un proyecto grande, pero si se es disciplinado con los pagos, pueden ser otra opción.

Conclusiones

Las ADU representan una alternativa versátil para maximizar el uso de propiedades residenciales, ofreciendo soluciones tanto económicas como funcionales. Su popularidad refleja la necesidad de alternativas habitacionales que se ajusten a las necesidades modernas como ingresos adicionales, opciones para familias multigeneracionales o un mejor aprovechamiento de los espacios disponibles.

Pero construir y mantener una ADU implica compromisos financieros y de espacio, además de cumplir con regulaciones locales. Es crucial que los propietarios evalúen cuidadosamente sus objetivos, presupuestos y requisitos legales antes de embarcarse en este proyecto. Con una planificación adecuada, una ADU puede ser una inversión valiosa que mejora tanto la funcionalidad de la vivienda como su valor en el mercado.

FAQs

¿Cuáles son los costos de construir una unidad de vivienda accesoria (ADU)?

Una ADU sigue siendo una casa completa y conlleva gran parte del mismo proceso, planificación, presupuesto y gastos inesperados que construir una casa nueva, especialmente las ADU independientes; lo que significa que el tiempo y el dinero siguen siendo inversiones sustanciales. Hay que evitar pensar que, debido a que las unidades de vivienda accesoria son pequeñas, serán económicas y rápidas de construir. 

¿Cuándo conviene construir una unidad de vivienda accesoria (ADU)?

Se puede considerar construir una ADU cuando ya se tenga planeando un proyecto de mejoras para el hogar relacionado. Hay mucho interés en las unidades de vivienda accesoria (ADU) cuando es necesario reemplazar garajes viejos o cuando un propietario sin garaje quiere agregar uno. 

¿Cuánto valor agrega una unidad de vivienda accesoria (ADU) a la casa?

Como cualquier proyecto de mejoras para el hogar, sumar una ADU a la propiedad puede ayudar a aumentar el valor de la casa una vez que se esté listo para vender, aumentando los metros cuadrados habitables y agregando bonificaciones que las comparaciones de bienes raíces locales podrían no tener; sin embargo, hay que tomar en cuenta que es probable que no se recupere su costo total en la reventa.

¿Cuáles son las opciones a una unidad de vivienda accesoria (ADU)?

Si se necesita una solución rápida para un espacio habitable adicional, una ADU puede no ser una opción práctica. En lugar de eso, busque casas pequeñas prefabricadas que se puedan agregar a la propiedad en cuestión de días y luego personalizarlas con su decoración y muebles. Si ya se cuenta con una estructura existente, como un cobertizo o una casa de piscina, puede convertirse en una casa pequeña para una suite para suegros o alojamiento para invitados.

Fuentes del artículo 

• American Planning Association: Accessory Dwelling Units
• Fannie Mae: Accessory Dwelling Units (ADUs)
• Rocket Mortgage: Accessory Dwelling Unit (ADU) Defined And Explained
• MRSC: Accessory Dwelling Units (ADUs)