Escritura de renuncia: qué es

La escritura de renuncia es una herramienta legal utilizada para transferir la titularidad de un inmueble sin ofrecer garantía alguna sobre la validez del título o la ausencia de gravámenes. Aunque es un proceso sencillo conlleva ciertos riesgos para el receptor, ya que no garantiza que el otorgante tenga efectivamente el derecho de propiedad sobre el bien. Su uso es común entre personas con una relación de confianza, como familiares o cónyuges y no es recomendable en ventas inmobiliarias tradicionales debido a su falta de protección legal.

Puntos clave

• La escritura de renuncia transfiere derechos sobre una propiedad sin garantías.
• Es común entre familiares o cónyuges en contextos no comerciales.
• No incluye seguro de título ni asegura ausencia de gravámenes.
• La escritura de renuncia puede usarse para planificación patrimonial o corregir errores en títulos.
• Ofrece ventajas fiscales pero conlleva riesgos legales.

¿Qué es una escritura de renuncia?

Como su nombre lo indica, una escritura de renuncia es aquella escritura que permite cambiar la titularidad de un inmueble y permite que los actuales propietarios simplemente “renuncien” a su derecho. Esto quiere decir que los propietarios ceden sus derechos sobre la propiedad a favor de otra persona.

Una escritura de renuncia es un documento muy simple que no implica ninguna garantía más allá de que la persona cede el derecho y renuncia a sus derechos, si los hubiera, sobre una propiedad. Y es este “hubiera” a lo que se debe prestar mucha atención. No se debe aceptar una escritura de renuncia de alguien a quien no se conoce bien, porque muchas estafas comunes se originan con este tipo de documento.

¿Cómo funciona una escritura de renuncia?

Una escritura de renuncia es una cesión formal de derechos sobre una propiedad que establece una salida clara para garantizar que su título pueda ser usado posteriormente por otra persona. Las dos partes involucradas en una escritura de renuncia son el otorgante y cesionario. Al firmar la escritura de renuncia el otorgante transfiere el derecho legal sobre la propiedad especificada al cesionario, siempre que no exista ninguna garantía.

Las escrituras de renuncia son una de las formas más sencillas de transferir el título de propiedad de forma efectiva, cuando está en buen estado o libre todo gravamen y responsabilidad. En otras palabras, es una escritura sin garantía. Pero es esta ausencia de garantía lo que genera un alto riesgo para el cesionario y ofrece la menor protección al cesionario/comprador. Además afecta la posibilidad de demandar al otorgante si se produce un incumplimiento del contrato o se identifica cualquier actividad fraudulenta por su parte en el futuro.

Es por todo lo anterior que las escrituras de renuncia suelen formarse entre entidades con un alto valor de confianza como familiares. Es importante tener en cuenta que una escritura de renuncia no garantiza que el otorgante tenga un derecho de propiedad sobre el bien en cuestión; simplemente establece que sí lo tiene renuncia a esos derechos de propiedad.

Así que en consecuencia, al aceptar una escritura de renuncia el comprador acepta el riesgo de que el otorgante de la misma no tenga el derecho de propiedad válido o de que existan derechos de propiedad adicionales sobre el bien. El seguro de título no se emite junto con una escritura de renuncia.

¿Cuándo se debe usar una escritura de renuncia?

Ya que la escritura de renuncia no ofrece protección a los cesionarios no se debe usar en ventas inmobiliarias tradicionales, porque no garantiza un título de propiedad sin imperfecciones. Entonces las escrituras de renuncia se usan cuando se produce una transferencia de propiedad fuera de una venta inmobiliaria.

Debemos tener claro que la escritura de renuncia no requiere una investigación ni seguro de título, por lo que se recomienda consultar con un abogado antes de tomar cualquier decisión. Así que las escrituras de renuncia son ideales para:

• Transferir la propiedad entre familiares, como de un padre a un hijo.
• Transferir la propiedad entre personas casadas, como es el caso cuando una de las partes aporta bienes al matrimonio.
• Transferir la propiedad en caso de divorcio, donde un excónyuge renuncia a la propiedad y el otro permanece en la vivienda.
• Transferir la propiedad de una propiedad personal a un fideicomiso en vida durante una planificación patrimonial.
• Corregir cualquier error en los títulos existentes, como errores tipográficos.

¿Cuál es la diferencia entre una escritura de renuncia y una de garantía?

Las escrituras suelen diferenciarse por lo que garantizan o declaran al transferir la propiedad del otorgante al cesionario. A diferencia de una escritura de renuncia, una escritura de garantía puede dar cierto nivel de seguridad al transferir la propiedad y habitualmente se usan en la compraventa de propiedad y se otorgan de dos formas: como escrituras de garantía general o de garantía especial.

• Escrituras de garantía general: garantizan que el vendedor sea el propietario total de la propiedad y que no haya reclamaciones ni gravámenes ocultos. Esto le da al comprador la tranquilidad de saber que tiene un título limpio y sin problemas previos.
• Escrituras de garantía especial: garantizan que el vendedor no ha causado problemas de título ni gravámenes durante su propiedad. Esto es mejor que una escritura de renuncia, pero no cubre problemas anteriores a la propiedad.

Al final del día, la elección entre una escritura de renuncia y una de garantía dependerá del nivel de protección que se desea. Las escrituras de garantía, especialmente las generales, brindan más seguridad, por lo que es importante pensar en las necesidades y riesgos que existen.

Ventajas de una escritura de renuncia

• Es fácil de usar: los formularios utilizados son fáciles de entender y a menudo solo requieren la firma de un notario y un testigo para su legalización.
• Son una forma efectiva de transferir títulos: las escrituras de renuncia permiten transferir rápidamente el título de propiedad entre familiares, evitando la necesidad de un abogado o agente inmobiliario.
• El nuevo propietario puede evitar gravámenes: las escrituras de renuncia no transfieren hipotecas ni gravámenes fiscales sobre la propiedad. Esto significa que el propietario anterior sigue siendo responsable financieramente del dinero adeudado por la vivienda.
• Beneficios del impuesto sobre donaciones: las escrituras de renuncia suelen considerarse donaciones a efectos fiscales, lo que permite a los familiares evitar el pago de los impuestos asociados a una venta tradicional de bienes raíces.
• La propiedad no pasa por el proceso sucesorio: cuando se usa una escritura de renuncia para transferir una propiedad antes del fallecimiento del propietario original, la propiedad puede evitar el proceso sucesorio. Esto es más común en situaciones de enfermedad terminal u otra afección de salud.

Desventajas de una escritura de renuncia

• Responsabilidades para el nuevo propietario: el nuevo propietario puede optar por realizar una investigación de título antes de firmar una escritura de renuncia para evitar dificultades. En esencia, es responsabilidad del cesionario asegurarse de que la información sobre la propiedad sea correcta antes de firmar la nueva escritura.
• No hay protecciones para la transacción: a diferencia de las escrituras de garantía, una escritura de renuncia no ofrece protección al nuevo propietario, porque no hay forma de garantizar que la propiedad esté libre de gravámenes ni que no existan servidumbres ni restricciones.

Conclusiones

La escritura de renuncia es una solución práctica en situaciones específicas donde hay confianza entre las partes, como transferencias familiares o reestructuraciones patrimoniales. Su simplicidad y bajo costo la hacen atractiva, pero su falta de garantías puede representar un riesgo considerable para el cesionario, quien asume la responsabilidad de verificar el estado del título.

Por ello, antes de aceptar una escritura de este tipo, es fundamental asesorarse legalmente y comprender completamente sus implicaciones. Aunque puede ser una herramienta útil en ciertos escenarios, no debe sustituir procesos más formales cuando se busca seguridad y protección jurídica en la transferencia de bienes raíces.

FAQs

¿Se puede anular una escritura de renuncia?

Una escritura de renuncia generalmente se puede cancelar si ambas partes involucradas, otorgante y cesionario, acuerdan revertir la transferencia. En casos en que una escritura de renuncia se haya usado de forma indebida o fraudulenta, puede ser impugnada judicialmente.

¿Cuáles son las implicaciones fiscales de la escritura de renuncia?

Donar bienes antes de fallecer puede reducir el tamaño de un patrimonio, lo que a su vez puede reducir los impuestos sucesorios, si es lo suficientemente grande como para estar sujeto al impuesto sucesorio federal o estatal. El impuesto sucesorio federal varía entre el 18% y el 40% y generalmente solo se aplica a activos superiores a $13.61 millones de dólares en 2024 o $13.99 millones de dólares en 2025. Una escritura de renuncia es una forma de hacer donaciones en vida; sin embargo, en algunos casos, las donaciones pueden estar sujetas a impuestos.

¿Cuándo es apropiado usar una escritura de renuncia?

Las escrituras de renuncia carecen de ciertas protecciones y promesas que se encuentran en otros tipos de escrituras de bienes inmuebles, por ello solo deben usarse en ciertas circunstancias como la transferencia de bienes inmuebles entre familiares cercanos; por ejemplo, de un padre a un hijo.

Fuentes del artículo

• Cornell Law School – Legal Information Institute: quitclaim deed
• Quicken Loans: Quitclaim Deeds: Definition and Uses Explained
• Rocket Mortgage: Quitclaim deeds: A useful guide
• Chase: Your guide to quitclaim deeds