Hipotecas portátiles: una alternativa para aliviar la crisis de vivienda, según la FHFA
La propuesta mencionada por el director de la Agencia Federal de Financiamiento de la Vivienda, busca solucionar la escasez de oferta en el mercado inmobiliario
Las hipotecas portátiles son una estrategia diseñada para dinamizar un mercado inmobiliario estancado. Crédito: So happy 59 | Shutterstock
Para muchos propietarios mudarse se ha vuelto casi imposible debido a las altas tasas hipotecarias actuales. Incluso quienes necesitan más espacio o buscan reubicarse por trabajo se enfrentan al temor de perder la tasa baja que obtuvieron años atrás. En medio de esta realidad la administración Trump ha comenzado a explorar una alternativa que podría aliviar parte de esa presión, pues permitiría que los dueños de vivienda lleven consigo los términos de su hipoteca actual al comprar una nueva propiedad.
El director de la Agencia Federal de Financiamiento de la Vivienda (FHFA), Bill Pulte, confirmó que la administración está analizando seriamente la posibilidad de introducir hipotecas portátiles en Estados Unidos, un mecanismo que ya existe en países como el Reino Unido y Canadá. La idea surge como parte de un esfuerzo más amplio para enfrentar la crisis de asequibilidad y también incluye la evaluación de una posible hipoteca a 50 años respaldada por Fannie Mae y Freddie Mac; entidades que garantizan más de la mitad de los préstamos hipotecarios del país.
¿Qué son las hipotecas portátiles y cómo funcionan?
Una hipoteca portátil permite que un propietario lleve consigo la tasa y los términos de su préstamo actual cuando decide mudarse, evitando así tener que solicitar una nueva hipoteca con las tasas vigentes. Este tipo de producto financiero funcionaría como una forma de preservar una tasa baja en un mercado donde los intereses han aumentado de manera significativa.
¿Y cómo se ve esto en la práctica? Por ejemplo, si una persona vende su casa por $400 mil dólares y aún debe $200 mil bajo una tasa del 3%, podría transferir ese saldo pendiente a la nueva vivienda manteniendo la misma tasa. Es una opción atractiva para quienes temen perder las ventajas de su préstamo original al cambiar de hogar.
Pero hay que tener claro que la dinámica cambia cuando el comprador adquiere una propiedad más costosa. Si la nueva casa tiene un precio de $450 mil dólares, la diferencia de $50 mil tendría que cubrirse con dinero propio o con un segundo préstamo. Ese financiamiento extra probablemente estaría sujeto a las tasas actuales, que son más elevadas, lo que hace que la operación sea más compleja.
Expertos como Susan Wachter señalan que permitir este tipo de hipotecas podría desbloquear inventario, ya que muchos propietarios volverían a considerar mudarse sin sacrificar sus tasas bajas. Sin embargo, también advierten que el impacto en la oferta sería limitado y que para implementar un sistema de hipotecas portátiles en Estados Unidos probablemente se requeriría acción del Congreso debido a los desafíos legales involucrados.
¿Por qué la administración de Trump está considerando hipotecas portátiles?
La administración de Trump analiza la posibilidad de introducir hipotecas portátiles como una forma de aliviar la crisis de asequibilidad y reducir el llamado “efecto de bloqueo”. Pulte explicó que la idea permitiría a los propietarios conservar su tasa hipotecaria actual al mudarse, algo especialmente relevante en un mercado donde millones de personas mantienen tasas inferiores al 4%, según datos de la FHFA analizados por Redfin y citados por CNN. Con las tasas actuales entre el 6% y el 7%, muchos dueños simplemente no quieren asumir un préstamo más costoso; lo que limita la oferta de viviendas disponibles.
La propuesta busca que más propietarios se animen a vender al no tener que renunciar a sus tasas históricamente bajas, lo que podría aumentar el inventario de viviendas existentes. Sin embargo, expertos como Wachter advierten que el mecanismo no está libre de riesgos. Entre las dudas están cómo funcionaría técnicamente este tipo de préstamo en Estados Unidos y si podría terminar elevando las tasas hipotecarias en general debido a los costos y ajustes que tendrían que hacer los prestamistas.
Por el momento la FHFA no ha ofrecido detalles concretos sobre cómo podrían implementarse estas hipotecas transferibles. La agencia señaló en un comunicado que está evaluando múltiples alternativas para reducir los costos de la vivienda. Aunque una mayor movilidad entre propietarios podría mejorar la oferta, también podría generar más competencia entre compradores y presionar aún más los precios en un mercado ya limitado.
¿Qué problemas enfrentan las hipotecas portátiles?
Las hipotecas portátiles podrían generar una serie de complicaciones dentro del propio sistema financiero que sostiene al mercado inmobiliario en Estados Unidos. Según explicó Susan Wachter, si los propietarios comienzan a trasladar sus préstamos a nuevas viviendas sin cancelarlos, se reducirían los pagos anticipados de las hipotecas actuales. Esto incrementaría el riesgo para los inversores que compran títulos respaldados por hipotecas, quienes podrían exigir tasas más altas para compensar ese riesgo, afectando así el costo de nuevos préstamos.
Además algunos expertos consideran que esta idea no encaja con la estructura del financiamiento hipotecario estadounidense. Jake Krimmel, economista sénior de Realtor.com, dijo a Fox Business que las hipotecas portátiles no son compatibles con el sistema actual y no solucionarían los factores que realmente presionan la asequibilidad de la vivienda. Incluso calificó la propuesta de Bill Pulte como un intento desmedido de resolver el efecto de bloqueo, cuestionando su impacto real sobre la movilidad de los propietarios.
Krimmel también mencionó un informe de la Reserva Federal publicado en mayo de 2025, que encontró que las tasas hipotecarias bajas explican solo la mitad del descenso reciente en la movilidad residencial. Esto sugiere que aun si se implementaran hipotecas transferibles otros problemas estructurales seguirían limitando la capacidad de las personas para mudarse, como la falta de oferta, los altos precios y el aumento del costo de vida.
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