Ley de Vivienda Justa: qué es

La Ley de Vivienda Justa, parte esencial del marco legal de derechos civiles en Estados Unidos, prohíbe la discriminación en la compra, alquiler y financiación de viviendas. Desde su promulgación en 1968, como una extensión de la Ley de Derechos Civiles, esta legislación ha evolucionado para incluir protecciones adicionales a lo largo de las décadas, garantizando que más personas accedan a una vivienda sin ser objeto de prejuicio. Tanto el Departamento de Justicia como el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD) son actores clave en su aplicación y vigilancia, asegurando que las prácticas del mercado inmobiliario sean equitativas e inclusivas.

Puntos clave

• Ley de Vivienda Justa prohíbe la discriminación en la vivienda por raza, religión, género, discapacidad y más.
• Protege a compradores, inquilinos y solicitantes de hipotecas o seguros de vivienda.
• La Ley de Vivienda Justa aplica sanciones civiles y daños por violaciones a los derechos protegidos.
• Incluye excepciones limitadas para ciertos tipos de viviendas privadas.
• Las jurisdicciones locales pueden ofrecer protecciones adicionales.

¿Qué es la Ley de Vivienda Justa?

El Título VIII de la Ley de Derechos Civiles de 1968, mejor conocida como la Ley de Vivienda Justa o la Ley Federal de Equidad de Vivienda, es una ley que prohíbe la discriminación en materia de vivienda en el alquiler, concesión de hipotecas, solicitud de asistencia para la vivienda y otras actividades que se relacionen con la misma.

El Departamento de Justicia (DOJ) interpone demandas contra aquellos profesionales del sector inmobiliario que infrinjan esta ley, una de las disposiciones de vivienda justa más importantes en la historia de Estados Unidos. La Ley de Vivienda Justa abarca una amplia gama de vivienda; sin embargo hay excepciones limitadas.

Entendiendo la Ley de Vivienda Justa

La Ley de Vivienda Justa de 1968 prohibió la discriminación en la venta, alquilar y financiación de viviendas por motivos de raza, religión, origen nacional y género. Esta ley fue concebida como una continuación de la Ley de Derechos Civiles de 1964 y fue aprobada días después del asesinato de Martin Luther King Jr. La Ley de Vivienda justa se erige como el gran último logro legislativo de la era de los derechos civiles.

Es importante tener en cuenta que el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de los Estados Unidos (HUD) es el principal responsable de la aplicación de la Ley de Vivienda Justa y es la agencia que regularmente ofrece información sobre qué constituye discriminación según la ley y cómo proceder si una persona considera que su inclusión en una clase protegida influyó negativamente en una decisión.

En 1974 el gobierno federal amplió la Ley de Vivienda Justa para incluir protecciones de género y en 1988 para proteger a las familias con niños y personas con discapacidad. Hay que tener claro que algunas jurisdicciones estatales y locales han sumado protecciones específicas para la orientación sexual y otras categorías.

En 2023 se introdujo la Ley de Mejora de la Vivienda Justa y el objetivo de este proyecto es proteger a los veteranos y familias de bajos ingresos contra la discriminación en la vivienda relacionada con las fuentes de ingresos. El Comité de Banca, Vivienda y Asuntos Urbanos del Senado consideró el proyecto de ley en marzo de 2024, pero no había avanzado más allá de esa etapa hasta junio de 2025.

Esta nueva ley aborda en específico la discriminación que enfrentan las personas que usan vales de elección de vivienda y otras fuentes legítimas de ingresos para pagar el alquiler y toca la ausencia de salvaguardas a nivel federal y casos documentados de discriminación.

¿Quién está protegido por la Ley de Vivienda Justa?

La Ley de Vivienda Justa protege a todas las personas que buscan vivienda, incluyendo inquilinos, compradores de vivienda, personas que obtienen una hipoteca o seguro de vivienda, y otros. La Ley Federal de Vivienda Justa prohíbe la discriminación en la vivienda por las siguientes categorías protegidas:

• Raza.
• Color.
• Religión.
• Origen nacional.
• Género.
• Discapacidad.
• Estado civil (presencia de menores de 18 años y embarazo).

Pero es importante destacar que algunas ciudades y gobiernos locales han promulgado ordenanzas de vivienda justa que amplían las protecciones de la Ley de Vivienda Justa y pueden prohibir la discriminación en la vivienda por:

• Fuente de ingresos.
• Orientación sexual.
• Identidad de género.
• Expresión de género.
• Educación.
• Genotipo.
• Afección médica.
• Altura.
• Peso.
• Estado de beneficiario de asistencia pública.

¿Qué prohíbe la Ley de Vivienda Justa?

En la venta y el alquiler de viviendas, no se puede realizar ninguna de las siguientes acciones basándose en las características de una clase protegida:

1. Normas para arrendadores, administradores de bienes raíces, promotores y corredores/agentes inmobiliarios

• Rechazar la venta o el alquiler de una propiedad.
• Ofrecer condiciones de venta o arrendamiento diferentes que otros solicitantes no recibirían.
• Afirmar falsamente que la vivienda no está disponible.
• Negar el acceso o la membresía a un servicio (como un MLS o un servicio de listado múltiple) relacionado con la vivienda.
• Negar el acceso a servicios o instalaciones inmobiliarias.
• Negarse a negociar una vivienda.
• Exigir un precio de venta o alquiler diferente.
• Ofrecer servicios o instalaciones de vivienda diferentes.
• Descuidar o retrasar el mantenimiento o las reparaciones.
• Impedir la disponibilidad de vivienda.

2. Normas para bancos, prestamistas, compañías hipotecarias y agentes hipotecarios

• Imponer condiciones o términos diferentes, como cobrar diferentes tasas de interés, puntos o comisiones.
• Negarse a proporcionar información sobre préstamos.
• Denegar un préstamo hipotecario.
• Negarse a adquirir un préstamo.
• Discriminar en la tasación de propiedades.

También es ilegal amenazar, intimidar o coaccionar a las personas que ejercen su derecho a una vivienda justa o que ayudan a otros a ejercer sus derechos y así como hacer declaraciones o anunciar limitaciones o preferencias de vivienda basadas en la categoría protegida de una persona.

Aplicación de la Ley de Vivienda Justa

Las personas que consideren que han sido víctimas de discriminación tienen derecho a presentar quejas directamente con el HUD o iniciar una demanda en tribunales federales o estatales. El Departamento de Justicia es el que emprende procedimientos legales en nombre de las personas y a menudo se basa en las recomendaciones del Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano.

Es importante saber que en virtud de la Ley de Vivienda Justa, el DOJ puede presentar una demanda contra un acusado que presuntamente haya participado en “prácticas o patrones” de discriminación o que haya discriminado a un grupo de personas de tal forma que plantee un asunto de “importancia pública general”.

En otras palabras, el Departamento de Justicia está autorizado a interponer demandas en virtud de la Ley de Vivienda Justa en casos de discriminación sistemática, en específico en la concesión de préstamos hipotecarios o préstamos para mejoras de vivienda.

Por otro lado, el HUD está obligada a realizar la investigación exhaustiva y pronta de las quejas de discriminación de vivienda y si esta no se resuelve en conciliación, la agencia decide si existen causas razonables para creer que se violaron las leyes federales. De ser así, es cuando el HUD presenta una denuncia por discriminación.

Conclusiones

La Ley de Vivienda Justa representa un pilar fundamental en la protección de los derechos civiles en Estados Unidos, al establecer garantías legales para quienes enfrentan prácticas discriminatorias en el acceso a la vivienda. Su implementación activa por parte de agencias federales y locales refleja el compromiso del país con la equidad y la justicia en uno de los aspectos más fundamentales de la vida: el hogar.

A pesar de sus avances, la necesidad de reformas como la Ley de Mejora de la Vivienda Justa pone en evidencia los desafíos persistentes en materia de discriminación, especialmente hacia personas con ingresos no tradicionales. A medida que la sociedad y las condiciones económicas cambian, es crucial mantener una legislación actualizada que responda a nuevas formas de exclusión y garantice un acceso verdaderamente igualitario a la vivienda.

FAQs

¿Cuáles son los tipos de vivienda cubiertos por la Ley de Vivienda Justa?

La Ley de Vivienda Justa se aplica a diversos tipos de vivienda, garantizando una amplia protección contra la discriminación. Esto incluye viviendas de alquiler, apartamentos, casas y viviendas en venta. También abarca la vivienda pública, la vivienda subvencionada y otras formas de vivienda con asistencia pública.

¿Existen propiedades exentas en la Ley de Vivienda Justa?

Si bien la mayoría de las viviendas están cubiertas, la Ley de Vivienda Justa exime las viviendas ocupadas por sus propietarios con cuatro o menos unidades, las viviendas unifamiliares alquiladas o vendidas sin intermediarios y las viviendas operadas por clubes y organizaciones privadas que limitan la residencia a sus miembros.

¿Cuáles son las sanciones por infracciones a la Ley de Vivienda Justa?

Los afectados pueden recibir una indemnización por daños y perjuicios para cubrir los costos y honorarios de los abogados, así como daños no económicos por angustia emocional. También es posible obtener daños punitivos. Las sanciones civiles por infracciones a la Ley de Vivienda Justa varían de acuerdo la naturaleza y frecuencia de la infracción.

Fuentes del artículo

• Britannica: Fair Housing Act
• U.S. Department of Justice – Civil Rights Division: The Fair Housing Act
• U.S. Department of Housing and Urban Development: Housing Discrimination Under the Fair Housing Act
• Congress.gov: The Fair Housing Act (FHA): A Legal Overview
• National Low Income Housing Coalition: Fair Housing Act Overview and Challenges
• Congress.gov: S.1267 – Fair Housing Improvement Act of 2023
• U.S. Department of Housing and Urban Development: Report Housing Discrimination
• Housing Equality Center: Fair Housing Guide for Landlords and Property Managers