Qué es el programa FMERR y cómo puede ayudarte a refinanciar tu hipoteca en EE.UU.

El programa de alivio de refinanciamiento hipotecario de Freddie Mac (Freddie Mac Enhanced Relief Refinance o FMERR) es un programa para personas que poseen hipotecas convencionales (es decir, no respaldadas por el gobierno federal de Estados Unidos) que desean refinanciar sus hipotecas pero no poseen suficiente valor líquido en sus hogares para hacer una refinanciación regular.

La refinanciación ocurre cuando los propietarios deciden pagar su hipoteca actual al adquirir un nuevo préstamo hipotecario, y requiere de un cierto valor líquido, lo cual representa el valor de tu vivienda en el mercado menos la cantidad que adeudas por la hipoteca.

¿Cómo cálculo el porcentaje de valor líquido de mi hogar y cómo saber si es el adecuado para aplicar al programa FMERR?

Para calcular el porcentaje del valor líquido de tu hogar, debes calcular tu ratio Préstamo-Valor (LTV, por sus siglas en inglés), el cual mide la correlación entre el saldo restante de tu hipoteca y el valor de tu hogar.

Por ejemplo, si el valor de tu hogar es de $300,000 dólares y debes $250,000 dólares de tu hipoteca, para calcular tu ratio LTV debes dividir el valor tu deuda restante por concepto hipotecario entre el valor total de tu hogar. En este caso, sería 0.8333. Dicho resultado deberá ser multiplicado por 100 para obtener tu LTV. En este caso, sería un LTV de 83.3%, y el valor líquido de tu hogar sería de 16.7%.

Por lo general, toda refinanciación regular requiere que el prestatario tenga, al menos, un valor líquido de 20%.

No obstante, el programa FMERR permite al prestatario refinanciar su hipoteca con menos de 3% del valor líquido de la vivienda, lo cual es ideal para aquellas personas que han adquirido una casa y la misma haya perdido valor.

¿Cómo puedo calificar para el programa FMERR?

En primer lugar, debes saber que no puedes calificar al programa FMERR para refinanciar hipotecas respaldadas por el gobierno, provenientes del Departamento de Veteranos o del Departamento de Agricultura de Estados Unidos (USDA, por sus siglas en inglés).

Asimismo, la hipoteca debe haber sido cerrada después de octubre del año 2017. Y si ya habías refinanciado tu hipoteca, dicha refinanciación debe haber sido cerrada en noviembre del año 2018 o después.

Por otra parte, solo podrás aplicar al programa si han pasado 15 meses desde que cerraste tu hipoteca original o desde que efectuaste tu última refinanciación.

Cabe destacar que no puedes haber incurrido en retraso de pagos en los últimos 6 meses, y el prestamista debe evaluar que tengas un ratio LTV de 97% o más (o un 3% del valor líquido de tu vivienda).

Además, el prestamista podría evaluar, en base a tu situación financiera, si la refinanciación te conviene o más bien podría generarte dificultades futuras.

¿Qué debo tener en cuenta si quiero aplicar al programa FMERR?

Debes evaluar, a conciencia, si puedes permitirte los costos de cierre de este programa de refinanciamiento, los cuales suelen ser de varios miles de dólares.

Asimismo, debes saber que si planeas mudarte próximamente, es posible que la refinanciación no sea el movimiento más conveniente para ti.

Por otra parte, es aconsejable revisar si tu hipoteca actual posee penalizaciones por pagos adelantados, lo cual es otro gasto que debes sumar en caso de solicitar un refinanciamiento.

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