Venta por el propietario (FSBO): qué es

La venta por el propietario, conocida como FSBO, es una alternativa popular en el mercado inmobiliario que permite a los propietarios vender su inmueble directamente, sin la intervención de un agente. Aunque puede generar ahorros considerables al evitar comisiones, también implica asumir múltiples responsabilidades que normalmente recaen en un profesional del sector. Comprender cómo funciona la venta por el propietario (FSBO), así como sus costos, ventajas y riesgos es fundamental para determinar si este modelo es adecuado para cada situación.

Puntos clave

• El vendedor FSBO asume el control total del proceso de venta.
• Con la venta por el propietario (FSBO) se puede ahorrar entre un 5% y 6% en comisiones inmobiliarias.
• Implica costos propios como tasación, marketing y asesoría legal.
• Puede reducir el tiempo de venta si se gestiona eficientemente.
• La venta por el propietario (FSBO) requiere conocimiento legal y habilidades de negociación.

¿Qué significa la venta por el propietario (FSBO)?

La venta por el propietario, o FSBO por sus siglas en inglés, es un método de venta de propiedades que realiza directamente el vendedor sin recurrir a un agente inmobiliario. La mayoría de los propietarios optan por la venta por el propietario porque ahorra la comisión que se pagaría a un agente, que suele ser del 3% al 6% del precio de venta final acordado.

Sin embargo, es importante tener en cuenta que la venta por el propietario (FSBO) requiere que el vendedor asuma todas las responsabilidades que el agente inmobiliario habría desempeñado en la venta del inmueble. Si el vendedor tiene poco o ningún conocimiento del proceso de venta de viviendas, le resultará muy difícil. No obstante, hay que mencionar que las transacciones de venta por el propietario (FSBO) son comunes dentro del mercado inmobiliario.

¿Cómo funciona la venta por el propietario (FSBO)?

La venta por el propietario (FSBO) es un acuerdo que puede funcionar de diferentes maneras. En una venta FSBO típica, el vendedor asume todas las responsabilidades que normalmente tendría un agente inmobiliario y esto incluye investigar el valor de mercado, establecer un precio de venta adecuado, comercializar la propiedad y organizar jornadas de casa abierta y visitas, así como negociar los términos de la venta.

Pero en lugar de hacerlo todo ellos mismos, los vendedores FSBO también pueden optar por usar uno de los muchos servicios disponibles que ayudan con algunos aspectos de la venta de una propiedad, como:

1. Servicios locales de listado con tarifa fija

Estos publican una casa en el servicio local de listado múltiple (MLS) y la anuncian en línea por una tarifa. Estas empresas también suelen tener niveles de servicio que ofrecen más por una tarifa más alta, como fotografía profesional o recorridos en video.

2. Sitios web

Páginas como FSBO.com y ForSaleByOwner.com también ofrecen paquetes escalonados que pueden incluir letreros de jardín y otros servicios.

3. Inmobiliarias y agentes con comisiones bajas

Estas publicarán la casa por menos del 6% de la comisión que cobran los agentes inmobiliarios traiciónales, la cual se divide entre el agente del vendedor y el agente del comprador.

4. Abogados

Los vendedores FSBO también pueden, y deberían, optar por trabajar con un abogado especializado en bienes raíces para redactar y revisar los contratos; aunque, por supuesto, esto conlleva gastos legales.

¿Cuáles son los costos de la venta por el propietario (FSBO)?

Una venta por el propietario (FSBO) puede ser más económica que una transacción inmobiliaria convencional, pero no es gratuita. Entre los costos más comunes a los que se enfrenta el vendedor FSBO están:

• Honorarios de limpieza profesional.
• Honorarios de fotografía profesional.
• Honorarios de puesta en escena virtual.
• Honorarios de listado MLS.
• Costos de reparación varios.
• Honorarios de abogados de bienes raíces.
• Honorarios de tasación de la vivienda.
• Honorarios del agente del comprador.

Ventajas de la venta por el propietario (FSBO)

1. Control sobre el proceso de venta

El vendedor FSBO puede establecer el precio de venta y modificarlo según sus necesidades y también puede ofrecer descuentos a compradores en efectivo, evitando procesos bancarios complejos. Esto facilita una experiencia más ágil y eficiente para ambas partes.

2. Ahorro en costos

Al hacer una venta por el propietario (FSBO) se evita pagar la comisión inmobiliaria del 5% al 6% y esto permite que el vendedor se quede con una mayor parte del dinero de la venta.

3. Flexibilidad en las negociaciones

Al no depender de agentes, el vendedor FSBO puede negociar directamente con el comprador y ajustar precios con mayor libertad. Esto permite cerrar acuerdos más rápido y atraer a compradores potenciales sin elevar el costo total. Además, es posible llegar a un precio justo considerando características específicas de la propiedad.

4. Tiempo de venta reducido

El proceso de venta FSBO puede ser más rápido al no requerir contratos con agentes ni cumplir con sus términos. Pero hay que tener claro que aunque aún se deben respetar aspectos legales y éticos, se elimina burocracia innecesaria. Esto puede acelerar la venta y facilitar una experiencia más directa.

5. Mayor privacidad

Las ventas por el propietario (FSBO) ofrecen mayor discreción en el manejo de datos personales y del proceso. La transacción puede mantenerse entre el vendedor, los compradores, prestamistas y abogados, sin intermediarios adicionales. No obstante, es fundamental cumplir con todos los requisitos legales para evitar complicaciones.

Desventajas de la venta por el propietario (FSBO)

1. Dificultad para establecer el precio


El vendedor FSBO puede establecer un precio incorrecto, ya sea demasiado alto o poco competitivo y esto puede dificultar la venta y prolongar el tiempo en el mercado. Aunque puede ajustar el precio con el tiempo, encontrar el equilibrio adecuado puede requerir varios intentos.

2. Marketing y visibilidad limitados


Sin el respaldo de un agente, las opciones de promoción de una venta FSBO se reducen a redes sociales y publicidad por cuenta propia. Esto implica menor visibilidad frente a los canales profesionales tradicionales; sin embargo, con esfuerzo y estrategia, aún se pueden atraer compradores interesados.

3. Responsabilidades legales


El vendedor FSBO debe encargarse de los aspectos legales como contratos, depósitos en garantía y cumplimiento normativo. Esto puede resultar complicado y demandar tiempo y conocimiento. Por eso, familiarizarse con el proceso legal es clave para evitar errores y proteger a ambas partes.

4. Imposibilidad de usar los recursos del agente inmobiliario


Al no trabajar con un agente, el vendedor FSBO pierde acceso a plataformas exclusivas y a una red de compradores potenciales. Aunque se ahorra la comisión, se sacrifica parte del alcance y soporte profesional; pero aun así, algunos vendedores prefieren mantener el control total del proceso.

Conclusiones

La venta por el propietario (FSBO) representa una oportunidad viable para quienes desean tener mayor control sobre la venta de su propiedad y maximizar sus ingresos evitando comisiones de agentes. No obstante, también exige dedicación, preparación y una comprensión clara del proceso para evitar errores costosos o legales.

Si bien puede no ser la mejor opción para todos, muchos vendedores logran transacciones exitosas con FSBO al apoyarse en servicios especializados y asesoría legal. La clave está en evaluar cuidadosamente las capacidades personales, el tiempo disponible y la complejidad del inmueble para tomar una decisión informada.

FAQs

¿Comprar un inmueble a través de la venta por propietario (FSBO) es una buena decisión?

Hay muchos momentos en los que conviene comprar una propiedad FSBO. Muchas personas que desean alquilar la propiedad o convertirla en una fuente de ingresos pasivos trabajan con un FSBO. Los compradores potenciales también lo considerarán si consiguen una buena oferta; sin embargo, hay que ser cauteloso durante todo el proceso para evitar estafas o problemas inmobiliarios.

¿Cuánto cuesta un anuncio de listado múltiple?

Si se prefiere prescindir de los servicios completos de un agente inmobiliario y se quiere pagar solo por publicar un inmueble en un servicio de listado múltiple (MLS), podría costar entre $100 y $500 dólares. Algunas agencias inmobiliarias ofrecen solo un anuncio MLS por una tarifa fija, con servicios adicionales disponibles a la carta. También existen servicios en línea que simplemente ofrecen anuncios MLS.

¿Qué implica la venta por propietario (FSBO) para una hipoteca?

Se puede obtener una hipoteca al comprar una casa FSBO; sin embargo, el prestamista hipotecario querrá que la propiedad sea tasada. Si el vendedor ha fijado un precio excesivo para el inmueble, el prestamista solo aprobará la hipoteca por el valor tasado, no por el valor que el vendedor ha puesto en venta.

Fuentes del artículo

• Rocket Mortgage: FSBO meaning: Buying a house that’s for sale by owner
• Quicken Loans: What Is For Sale By Owner (FSBO)? A Guide For Buyers And Sellers
• Chase: How to sell a house by owner: A step-by-step guide
• Zillow: How to Sell Your House For Sale By Owner
• Realtor.com: What Is ‘FSBO’? What ‘For Sale by Owner’ Means for Home Buyers