Cómo se calculan los intereses de los préstamos hipotecarios en EE.UU.

Los intereses de los préstamos hipotecarios —ya sean de tasa fija o tasa ajustable— pueden aumentar o disminuir debido a varios factores que se consideran durante su cálculo

De un año a otro, las tasas hipotecarias fijas han aumentado casi 2%, lo que en dólares se traduce en miles en la compra de una casa con un plazo a 30 años.
De un año a otro, las tasas hipotecarias fijas han aumentado casi 2%, lo que en dólares se traduce en miles en la compra de una casa con un plazo a 30 años.
Foto: Shutterstock

Para calcular los intereses asociados a préstamos hipotecarios en Estados Unidos es importante conocer su naturaleza: en el país, tanto las entidades financieras como los prestamistas ofrecen —en su mayoría— tasas de interés fijo o tasas de interés ajustable, cada una de ellas con sus propias características. Las tasas de intereses fijas, por ejemplo, no tienen que calcularse porque son estables; es decir, siempre responden a un mismo valor.

En ese sentido, el único cálculo que debe llevarse a cabo en estos casos es la suma del capital (que representa una parte del monto total del préstamo, también conocido como “pago principal”) y el monto de los intereses fijos. De ese modo, se obtiene el monto total a pagar cada mes, el cual siempre será igual a pesar de estar distribuido en el tiempo que dure el plazo establecido para pagar la deuda.

Por otro lado, cuando se trata de una tasa de interés ajustable, es necesario llevar a cabo un cálculo considerando las condiciones establecidas por el prestamista o la entidad financiera. Este cálculo también contempla un pago principal que se suma a la tasa de interés variable o híbrida, representada por un valor que tiende a cambiar cada mes. De ese modo, se obtienen resultados distintos para cada pago por el plazo que dure el préstamo.

¿Cómo calcular los intereses de préstamos hipotecarios cada mes?

La mayoría de los prestamistas o entidades financieras que conceden préstamos hipotecarios en Estados Unidos establecen un cronograma de amortización o plan de pagos basado en un plazo específico que determina lo que cada solicitante debe pagar mensualmente. Estos cronogramas también consideran la naturaleza de los intereses a pagar —ya sea un préstamo de tasa fija o de tasa ajustable— para facilitar el camino de las personas hacia el pago total de su deuda. En otras palabras, funcionan como una guía que le sirve al cliente para cubrir su deuda de la mejor manera, sin terminar demasiado afectado por los intereses.

A pesar de esta ventaja, las personas interesadas en solicitar un crédito hipotecario pueden realizar sus propios cálculos antes de la manera más conveniente: usando una calculadora de hipotecas. También conocidas como “simuladores de hipoteca”, este tipo de herramientas son muy comunes en sitios web oficiales de entidades bancarias o de préstamo o en páginas de consulta como Investopedia. La calculadora de hipotecas de este última es sumamente fácil de usar si se consideran los siguientes pasos:

1. Hacer clic en el siguiente enlace para dirigirse directamente a la calculadora online de Investopedia: https://www.investopedia.com/mortgage-calculator-5084794.

Captura de pantalla de la calculadora de hipotecas online de Investopedia.
Captura de pantalla mostrando la dirección web de la calculadora de hipotecas de Investopedia.

2. Introducir el precio de la vivienda y el pago inicial de la misma. Este pago inicial corresponde al 20% del monto total, ya que la mayoría de las entidades bancarias y prestamistas en Estados Unidos se encargan de financiar el 80% restante.

3. Seleccionar el plazo del préstamo. En este punto normalmente se consideran los 30 años, pero existen plazos más cortos (20, 15 o 10 años). La duración del plazo afecta directamente los pagos mensuales; es decir, cuanto menor sea el plazo, mayor será el monto mensual que se deberá pagar, pero menor será el monto relacionado con los intereses.

4. Por último, es necesario introducir la puntuación de crédito, que es un valor obtenido de varios factores como el historial de pago del solicitante, los tipos de cuenta que posee y las distintas actividades crediticias en las cuales ha estado involucrado, tanto en el pasado como en el presente.

Captura de pantalla mostrando los resultados arrojados por la calculadora de hipotecas de Investopedia.
Captura de pantalla mostrando los resultados arrojados por la calculadora de hipotecas de Investopedia.

Para un cálculo ajustado y más preciso, la calculadora de hipotecas de Investopedia también solicita datos relacionados con el impuesto de propiedad, el seguro para propietarios de casas y las tarifas de la asociación de propietarios.

Luego de introducir todos estos valores, la calculadora arroja una mensualidad y otros datos de interés como el tamaño total de la hipoteca, el monto total de los intereses que deben pagarse, entre otros. Del mismo modo, ofrece un calendario de amortización completamente desglosado y representado gráficamente para indicarle a las personas como se comportan los intereses y los pagos principales a través de los años.

Captura de pantalla mostrando la gráfica del cronograma de amortización de una hipoteca calculada a través de la calculadora de Investopedia.
Captura de pantalla mostrando la gráfica del cronograma de amortización de una hipoteca calculada a través de la calculadora de Investopedia.
Captura de pantalla mostrando los pagos mensuales desglosados de un cronograma de amortización arrojado por la calculadora de Investopedia.
Captura de pantalla mostrando los pagos mensuales desglosados de un cronograma de amortización arrojado por la calculadora de Investopedia.

¿Cuáles son los factores que afectan las tasas hipotecarias en Estados Unidos?

Según Investopedia, los intereses hipotecarios pueden verse afectados por varios factores más allá del plazo de duración. En ese sentido, cuando se solicita un préstamo hipotecario también entran en juego:

1. El tipo de crédito que se solicite.
2. El puntaje de crédito del solicitante.
3. La inflación que esté experimentando el país en ese momento.
4. La oferta del mercado inmobiliario.
5. La política federal.
6. La ubicación geográfica de la propiedad deseada.
7. El precio total de la propiedad.
8. El depósito o pago inicial.

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