Préstamo con garantía hipotecaria: qué es, requisitos y tasas

Los préstamos con garantía hipotecaria permiten pedir dinero prestado usando el valor líquido de tu vivienda como garantía, posiblemente a una tasa de interés más baja que un préstamo personal. Pero hay que tener en cuenta que este tipo de préstamos tienen ventajas y desventajas, por lo que no son adecuados para todo mundo. Sigue leyendo para conocer más a fondo qué son los préstamos con garantía hipotecaria, requisitos, tasas de interés y más.

Puntos Clave

• Un préstamo con garantía hipotecaria permite pedir prestado una suma global contra el valor líquido de tu vivienda, generalmente a una tasa de interés fija que es más baja que otras formas de deuda de consumo.
• La cantidad que puedes pedir prestada con un préstamo con garantía hipotecaria se basa en el valor de mercado actual de tu vivienda, tamaño de tu hipoteca y finanzas personales, así como la puntuación crediticia e ingresos.
• Las desventajas de los préstamos con garantía hipotecaria incluyen poner tu vivienda en riesgo de ejecución hipotecaria y un largo proceso de solicitud.

¿Qué es un préstamo con garantía hipotecaria?

Un préstamo con garantía hipotecaria, también conocido como préstamo a plazos con garantía hipotecaria o segunda deuda, es un tipo de deuda de consumo. Un préstamo con garantía hipotecaria es un tipo de yunga hipoteca garantizada por el valor líquido de tu vivienda. Ofrece una cantidad fija a una tasa de interés fija, por lo que es mejor para aquellos prestatarios que saben exactamente cuánto dinero necesitan.

Los fondos se reciben en una suma global y luego se realizan pagos mensuales regulares amortizados durante el plazo del préstamo, generalmente hasta 30 años. Debido a que la vivienda es la garantía del préstamo, la cantidad que puedes pedir prestada está relacionada con el valor del activo en el mercado actual. La tasa de interés que recibes por un préstamo con garantía hipotecaria, varía de acuerdo al prestamista, puntaje crediticio, ingresos, entre otros factores.

¿Cómo funciona un préstamo con garantía hipotecaria?

Los fondos del préstamo con garantía hipotecaria se desembolsan en una suma global y el prestatario paga el dinero en cuotas mensuales iguales. Las tasas de interés de los préstamos con garantía hipotecaria son fijas, lo que significa que los pagos mensuales no cambian debido a las condiciones del mercado; como lo harían con una tasa de interés variable.

Los plazos de los préstamos con garantía hipotecaria pueden ser tan cortos como cinco años o tan largos como treinta. Debido a que el préstamo está garantizado por el valor líquido de la vivienda, la cantidad máxima que se puede pedir prestada se basa en el valor tasado de la misma; por lo general, se puede pedir prestado hasta el 80%.

La carga de deuda personal, ingresos y calificación crediticia, también ayudarán a determinar el monto del préstamo y la tasa de interés. Pero es importante tener en cuenta que los riesgos son más altos con un préstamo con garantía hipotecaria, porque está garantizado por la vivienda. Si no se pueden realizar los pagos, el prestamista podría ejecutar la hipoteca de tu casa.

Requisitos para préstamos con garantía hipotecaria

Los prestamistas tiene diferentes requisitos para los préstamos con garantía hipotecaria, pero en general los estándares incluyen:

• Puntaje crediticio: 600 o más.
• Relación deuda-ingreso (DTI): no más del 43%.
• Relación préstamo-valor (LTV): no más del 80%.
• Valor neto de la vivienda: al menos el 20% del valor de la vivienda.
• Empleo e ingresos: al menos dos años de historial laboral y recibos de pago de los últimos 30 días.

Si no se cumplen con alguno de esto requisitos, las posibilidades de aprobación bajan significativamente.

Costos y tarifas de los préstamos con garantía hipotecaria

Es importante estar preparado para los costos y tarifas que vienen junto con un préstamo con garantía hipotecaria. Si bien estos varían de un prestamista a otro, generalmente están entre el 2% y 6% del monto del préstamo. Algunos gastos comunes incluyen:

• Tarifas de apertura: lo que algunos prestamistas cobrarán por emitir un préstamo. Estas pueden ir desde $0, con prestamistas que no cobran una tarifa de apertura, hasta $125 dólares.
• Tarifas de informe crediticio: los prestamistas realizarán una verificación de crédito para obtener tu puntaje crediticio. La tarifa suele ser de aproximadamente $25 dólares.
• Tarifas de tasación: determina cuánto vale la casa y afecta el valor de la misma. Una tarifa de tasación típica es de $300 a $400 dólares.
• Tarifas de preparación: algunos prestamistas cobrarán por preparar los documentos del préstamo, lo que puede incluir la contratación de abogados y notarios. Las tarifas de preparación pueden variar entre $100 y $400 dólares.
• Tarifas de búsqueda de título: el prestamista realizará una búsqueda de título para asegurarse de que eres el propietario de la vivienda y buscará gravámenes y otros problemas con el título. La tarifa de búsqueda de título suele ser de $75 a $100 dólares.

Tasas de interés actuales sobre el valor líquido de la vivienda

Las tasas de interés sobre el valor líquido de una vivienda varían ampliamente de acuerdo al prestamista y tipo de préstamo. Los préstamos con garantía hipotecaria tienen tasas de interés fijas, lo que significa que la tasa que recibes será la que pagues durante la totalidad del plazo del préstamo. Las líneas de crédito con garantía hipotecaria (HELOC) tienen tasas iniciales más bajas, pero son variables. Al 24 de octubre de 2024, la tasa de interés promedio es la siguiente:

• Préstamo con garantía garantizada: tasa promedio 8.35% (rango de tasa promedio de 8.00% – 9.49%)
• Préstamo con garantía garantizada a 10 años con tasa fija: tasa promedio 8.46% (rango de tasa promedio de 7.55% – 9.28%)
• Préstamo con garantía garantizada a 15 años con tasa fija: tasa promedio 8.38% (rango de tasa promedio de 7.94% – 10.11%)
• HELOC: tasa promedio 8.69% (rango de tasa promedio de 8.18% – 10.56%)

¿Para qué debería utilizar un préstamo con garantía hipotecaria?

Los fondos de un préstamo con garantía hipotecaria se pueden usar para cualquier propósito, pero algunas de las mejores razones para pedirlo son:

1. Mejoras al hogar

Un préstamo con garantía hipotecaria puede ser una forma inteligente de pagar las mejoras que necesites y cuando estés listo para vender, puede hacer que la vivienda sea más atractiva y más valiosa para los compradores. Además, puedes calificar para algunos beneficios fiscales cuando utiliza un préstamo para invertir en la propiedad de esta manera.

2. Consolidar deuda con intereses altos

Si estás considerando esta ruta, hay dos advertencias importantes. Primero, debes comprometerse realmente a no volver a acumular saldos o deudas. Y segundo, la cantidad de deuda debe ser bastante significativa.

3. Cubrir grandes facturas médicas

Si tú o un miembro de tu familia necesitan un procedimiento, tratamiento o atención a largo plazo que no está completamente cubierto por el seguro, un préstamo con garantía hipotecaria podría ser una buena manera de cubrir los costos.

¿Cuánto puedo pedir prestado con un préstamo con garantía hipotecaria?

Para calcular cuánto podrías pedir con un préstamo con garantía hipotecaria primero debes conocer cuánto capital tienes realmente en tu vivienda. El capital es básicamente la diferencia entre cuánto vale la casa y cuánto debe en su primera hipoteca. Por ejemplo, si el valor de tu hogar es de $500,000 y debes $250,000, tienes una participación del 50% en el capital.

La mayoría de los prestamistas permiten pedir prestado hasta el 80% de tu participación accionario y algunos llegan hasta el 90%. Pero hay que considerar a cuánto ascienden todos tus préstamos o la relación préstamo-valor combinada (CLTV). La mayoría de los prestamistas de este tipo de préstamos limitan su monto total de deuda garantizada por la vivienda, incluida la primera hipoteca, al 80% del valor de mercado de la vivienda. En ese caso, podrías pedir prestado hasta $150,000 dólares, lo que elevaría la deuda hipotecaria total a $400,000, el 80% de $500,000 dólares.

Ventajas y desventajas de los préstamos con garantía hipotecaria

Si un préstamo con garantía hipotecaria es una buena idea o no, depende de la situación financiera del prestatario. Usar como garantía la casa conlleva un riesgo sustancial, por lo que vale pena tomarse un tiempo para valorar los pros y contras de este tipo de préstamos.

Ventajas de los préstamos con garantía hipotecaria

• Las tasas fijas ofrecen pagos predecibles, lo que facilita la elaboración de presupuestos.
• Puedes obtener una tasa de interés más baja que con un préstamo personal o una tarjeta de crédito.
• Si la tasa de tu hipoteca es más baja que las tasas actuales, no tiene que renunciar a eso.
• Si usas el préstamo para mejoras o renovaciones en el hogar, el interés puede ser deducible.

Desventajas de los préstamos con garantía hipotecaria

• Tiene menos flexibilidad que una línea de crédito con garantía hipotecaria.
• Pagarás intereses sobre el monto total del préstamo, incluso si lo usa de manera incremental, como para un proyecto de remodelación en curso.
• Así como con cualquier préstamo garantizado por tu casa, los pagos atrasados ​​o no realizados pueden poner la vivienda en peligro.
• Existe la posibilidad de que debas pagar costos de cierre.
• Si decides vender tu casa antes de terminar de pagar el préstamo, deberás pagar el saldo de su préstamo con garantía hipotecaria.

¿Diferencia entre un préstamo con garantía hipotecaria y una línea de crédito con garantía hipotecaria (HELOC)?

Una línea de crédito con garantía hipotecaría (HELOC) también está garantizada por el valor líquido de tu hogar y tiene requisitos similares, pero en su funcionamiento es un poco diferente. Con una HELOC, puedes pedir dinero prestado conforme lo necesites, hasta un límite establecido y generalmente durante un período de extracción de 10 años. Durante este tiempo solo tienes que realizar pagos de “solo intereses” sobre lo que pidas prestado.

Esto significa que tus pagos pueden ser menores que los de un préstamo con garantía hipotecaría, que incluyen el capital y los intereses. Cuando finaliza el periodo de extracción de la HELOC, pagarás lo que pediste prestado y los intereses, generalmente durante un plazo de hasta 20 años. Toma en cuenta que a diferencia de los préstamos con garantía hipotecaria, las HELOC tienen tasas de interés variables, por lo que tus pagos mensuales pueden cambiar.

Conclusiones

Los préstamos con garantía hipotecaria pueden ser una buena opción para aquellos propietarios que necesitan acceso a efectivo y tienen el suficiente capital en su casa. Con tasas de interés fijas y pagos predecibles, además de la posible deducción de intereses, este préstamo puede ser una buena alternativa a otras formas de financiamiento. La gran desventaja es que se usa tu casa como garantía, por lo que probablemente tu mayor activo esté en riesgo.

FAQs

¿Cómo elegir el mejor préstamo con garantía hipotecaria?

Elegir el mejor préstamo con garantía hipotecaria requiere investigación. Para obtener los mejores términos y tasas de interés es importante comparar los programas de préstamos y las estructuras de tarifas de diferentes prestamistas. Al determinar que prestamista elegir, asegúrate de revisar los formularios de estimación de préstamo proporcionados. Las estimaciones de préstamos brindan un resumen de los términos de su préstamo con garantía hipotecaria, incluida la tasa de interés, costos de cierre y tarifas que se cobrarán.

¿Solicitar un préstamo con garantía hipotecaria perjudica tu crédito?

Al aceptar cualquier tipo de deuda, incluido un préstamo con garantía hipotecaria, se genera un impacto en el puntaje crediticio. Después de cerrar un préstamo con garantía hipotecaria, el puntaje bajará temporalmente. Con el tiempo y a medida que sigas realizándonoslos tus pagos puntuales, es posible que veas que tu puntaje se recupera e incluso mejora.

¿Hay tarifas asociadas con los préstamos con garantía hipotecaria?

Las tarifas de los préstamos con garantía hipotecaria varían según el prestamista. Algunos requieren que se pague una tarifa de apertura y otros costos de cierre; también podría pagar una tarifa de tasación de la vivienda. Una vez que se desembolsen los fondos del préstamo, podrían aplicarse cargos por pagos atrasados ​​si envía el pago después de la fecha de vencimiento mensual o el período de gracia. 


¿Los préstamos con garantía hipotecaria son deducibles de impuestos?

El interés pagado por un préstamo con garantía hipotecaria puede ser deducible de impuestos, si los ingresos del mismo se usan para comprar, construir o mejorar sustancialmente la vivienda. Sin embargo, con la aprobación de Ley de Empleos y Reducción de Impuestos y el aumento de la deducción estándar, especificar para deducir el interés pagado por este tipo de préstamo puede que no genere ahorros para la mayoría de contribuyentes.

Fuentes del artículo

• Consumer Financial Protection Bureau: What is a home equity loan?
• Federal Trade Commission: Home Equity Loans and Home Equity Lines of Credit
• IRS: Interest on Home Equity Loans Often Still Deductible Under New Law
• PNC Bank: What Is a Home Equity Loan & How Does It Work?
• Discover: How do home equity loans work: Rates, terms and repayment
• US Bank: How does a home equity loan work?
• Bank of America: Home equity loan vs. line of credit? Here’s what you need to know
• Chase: A homeowner’s guide to home equity loans
• Bankrate: Current home equity interest rates