Hipotecas en EE.UU.: los diferentes componentes que hacen al monto final

Los préstamos hipotecarios son créditos a mediano o largo plazo —usualmente se fijan en períodos de 15 a 30 años—, destinados a ayudar a las personas a adquirir sus viviendas, locales comerciales u oficinas, así como a la construcción de casas. Este tipo de préstamos tienen la particularidad de que se emiten teniendo como garantía colateral, en caso de impago de las mensualidades correspondientes, el inmueble del prestatario.

Sin embargo, la verdad es que el monto del préstamo no es la cifra total de la hipoteca, pues existen otros componentes que se deben tener en cuenta a la hora de calcular el monto final del crédito hipotecario.

En SoloDinero te explicamos cuáles son los componentes que hacen el monto final de un préstamo hipotecario.

¿Cómo determinar los componentes de una hipoteca?

Los prestamistas emiten los préstamos hipotecarios a partir de criterios como el ingreso bruto, la capacidad de pago de las mensualidades, el porcentaje de deudas con respecto al salario y ganancias adicionales, y el puntaje de crédito.

Los pagos mensuales de los préstamos hipotecarios están compuestos, en todo momento, por dos componentes fundamentales: los principales y los intereses.

La parte principal de los pagos mensuales va dirigida a disminuir, progresivamente, el balance del préstamo. Es, en pocas palabras, el pago del préstamo en sí mismo.

Los intereses representan el costo del préstamo hipotecario, y son definidos por la tasa de interés que establezca el prestamista en base a diversos indicadores financieros, como el historial crediticio del prestatario.

A su vez, el acreedor puede solicitar al prestatario la apertura de una cuenta de depósitos en garantía (también conocida como cuenta escrow), para el pago de gastos relacionados con la vivienda, como los impuestos a la propiedad y las primas de seguro hipotecario y de propietario. Esta cuenta usualmente es administrada por el administrador de la hipoteca.

Básicamente, dependerá del tiempo fijado del préstamo el que pagues más o menos intereses.

Los préstamos de 15 años de duración suelen tener pagos mensuales más altos, pero, a la larga, terminarás pagando menos intereses que con un préstamo de 30 años, los cuales presentan pagos mensuales más bajos pero mayores intereses.

Como ejemplo, un préstamo hipotecario de, por ejemplo, $300,000, fijado a 15 años con una tasa de interés de 3%, generaría intereses aproximados de $72,914.08 dólares, lo que supone casi un 25% del monto del préstamo.

Por otra parte, un préstamo hipotecario $300,000 fijado a 30 años con la misma tasa de interés, es decir, de 3%, implicaría un desembolso de intereses de $155,332.34, es decir, más del 50% del préstamo.

Sin embargo, en la realidad, estos montos por intereses son mucho mayores, pues actualmente las tasas hipotecarias fijas a 30 años se encuentran en 5.91%, mientras que las de 15 años se encuentran en 5.18%. Esto es debido al reciente incremento de las tasas de interés en 0.75% por parte de la Reserva Federal de Estados Unidos, uno de los aumentos más altos desde el año 1994.

A estos montos se les deben agregar otros como los costes de cierre —que implica la firma de los documentos necesarios para completar la transacción hipotecaria por todas las partes involucradas— y los pagos iniciales —que usualmente oscilan entre el 3% y el 20% del costo total de la vivienda—, además de otros gastos adicionales como el seguro hipotecario y la cuota de origen, que es el monto inicial para procesar el crédito.

Tendencias del mercado de hipotecas en Estados Unidos

De acuerdo con datos recopilados por la empresa de informes de crédito Experian, el total de la deuda por las hipotecas en Estados Unidos creció un 7.6%, llegando a ser de $10.3 billones de dólares en total.

De hecho, los préstamos hipotecarios son la parte mayoritaria de las deudas de los estadounidenses.

El incremento de las deudas producto de las hipotecas va de la mano de un mercado inmobiliario con alza de precios y demanda creciente.

Esto ha llevado a la creencia de que la industria de viviendas en Estados Unidos se encuentra en una burbuja a punto de estallar.

Sin embargo, esto no es del todo cierto. Las condiciones del mercado de bienes raíces son distintas a las de la crisis financiera del año 2008, en tanto las tasas de interés se han mantenido relativamente bajas y los requisitos para la aprobación de un préstamo hipotecario se han robustecido con el tiempo.

Datos proporcionados por la firma de crédito Experian señalan, a propósito de los estándares más estrictos para la emisión de créditos, que el puntaje de crédito promedio de un prestatario hipotecario es de 756.

Los precios de las viviendas parecen, entonces, ser determinados en mayor instancia por la falta de oferta, pues la pandemia y los problemas en la cadena de suministros frenaron el inventario nacional de viviendas, y pasará un tiempo para que la oferta pueda equilibrarse con respecto a la demanda para que empiecen a bajar los precios.

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