Reduce el interés de tu tasa hipotecaria y tu pago mensual con puntos hipotecarios

Los puntos hipotecarios son tarifas que pagas para reducir la tasa de interés hipotecaria y el pago mensual

Reduce el interés de tu tasa hipotecaria y tu pago mensual con puntos hipotecarios
El tiempo que dures con tu hipoteca es determinante para saber si te conviene pagar por puntos hipotecarios.
Foto: Karolina Grabowska / Pexels

Encontrar un préstamo hipotecario con una baja tasa de interés puede no ser tan complicado en estos días de pandemia luego de que la Reserva Federal de Estados Unidos bajó la tasa de referencia a alrededor del 0%. Sin embargo, si eres de los afortunados que han tenido sus ahorros listos para comprar una casa, es posible que puedas reducir la tasa hipotecaria y tus pagos mensuales de la misma con puntos hipotecarios.

Los puntos hipotecarios son tarifas que tu prestamista te permite pagar para reducir la tasa de interés de tu hipoteca. Es un servicio opcional por el que puede decidir el prestatario para que sus pagos mensuales sean menores a los que inicialmente la entidad financiera le presenta como propuesta.

La cifra que pagas por un punto hipotecario se obtiene del 1% del monto de la hipoteca, es decir, si tu préstamo es equivalente a $100,000 dólares, entonces tendrías que pagar $1,000 dólares por un punto hipotecario. Ahora bien, un punto hipotecario es el equivalente a reducir 0.25% de la tasa de interés de tu hipoteca, por lo que si tu tasa hipotecaria es del 4%, cuando pagas un punto, reducirías tu tasa al 3.75%.

También es posible que no requieras de pagar un punto completo, es decir, que no necesites pagar el 1% del monto de tu hipoteca, sino tal vez sólo quieras pagar medio punto, que equivaldría reducir la tasa en un 0.125%. Este tipo de acciones depende de que tu prestamista te las pueda ofrecer.

¿Cómo saber si es una buena idea comprar puntos?

En primera instancia, si puedes pagarlo.

Debes contemplar que para pagar una hipoteca debes realizar un pago inicial que usualmente ronda en el 20% del valor de la vivienda, salvo que el prestamista te lo ofrezca o recibas un crédito hipotecario apoyado por el gobierno en el que incluso puedes hacer pagos iniciales del 3%. Posteriormente también debes tomar en cuenta el pago de los cierres de hipoteca, que podrían equivaler a alrededor del 10% del valor de tu hipoteca. Este último podrías acordar que sea parte del pago de tu hipoteca a 10, 15, 20 o 30 años, sin embargo, toma en cuenta que todo lo que pagas a plazos devenga intereses. En pocas palabras, si después de todos estos gastos iniciales puedes pagar por puntos hipotecarios, ya puedes pasar al siguiente punto a considerar.

Luego debes asimilar realmente tus planes a futuro en cuanto a tu casa, es decir, si va a ser tu casa principal o de inversión o si posteriormente piensas venderla. Comprar puntos hipotecarios sólo convienen cuando logras mantener tu hipoteca más allá del punto de equilibrio.

El punto de equilibrio es aquel momento en el que la acumulación de tu ahorro mensual derivado del pago de uno o más puntos hipotecarios se refleja finalmente en el valor de tu préstamo que pagaste por los puntos para reducir tu tasa de interés. Esto queda más claro con un ejemplo.

Suponiendo que tienes un préstamo hipotecario de $200,000 dólares con una tasa de interés del 4.1%. Cada punto que compras equivale a un cuarto de punto porcentual menos, entonces, si compras un punto hipotecario, dejarías tu tasa en 3.85%, haciendo que tu pago mensual vaya de $957 a $938 dólares, es decir, un ahorro mensual de $19 dólares.

Entonces, con base en el ejemplo, un punto de tu préstamo hipotecario costaría $2,000 dólares. El punto de equilibrio se obtendría al dividir esta cantidad con la cifra de ahorro mensual.

$2,000 dólares (costo por el punto hipotecario) entre $19 dólares (ahorro mensual), daría 105, lo que significaría que necesitas 105 meses, o 8.8 años, para que realmente comiences a disfrutar del ahorro general de tu hipoteca.

Vender tu casa antes de ese tiempo significaría que realmente habrías perdido alrededor de $2,000 dólares por el pago de tus puntos hipotecarios (o su equivalente dependiendo del tiempo en el que la vendas) y no habrías ahorrado dinero. Pero si tu hipoteca, en el mismo ejemplo, fuera a 30 años y la mantuvieras hasta concluirla, esos $2,000 dólares iniciales significarían que al final habrías ahorrado alrededor de $4,840 dólares por el pago total de tu hipoteca con puntos hipotecarios.

Una última buena noticia, de acuerdo con NerdWallet, si detallas tus deducciones fiscales, en lugar de tomar la deducción estándar, es posible que puedas deducir los puntos que hayas pagado en una hipoteca para tu residencia principal. La deducción puede estar limitada por la cantidad que pidas prestada para comprar la casa.

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