Relación préstamo-valor (LTV): qué es

La relación préstamo-valor, LTV por sus siglas en inglés, es un indicador financiero que compara el monto de un préstamo con el valor de una propiedad o activo. Este cálculo permite a los prestamistas medir el nivel de riesgo de una operación crediticia. Por ello mantener un LTV equilibrado es clave para obtener mejores condiciones de financiamiento y reducir costos a largo plazo.

Puntos clave

• El LTV muestra qué parte del valor de una propiedad está financiada por un préstamo.
• Un LTV alto implica mayor riesgo para el prestamista y tasas más elevadas.
• Un LTV del 80% o menor suele considerarse favorable en créditos hipotecarios.
• Puede reducirse mediante un mayor pago inicial, amortizaciones o revalorización del inmueble.
• Los prestamistas también utilizan el CLTV para calcular el riesgo cuando existen varios préstamos sobre una misma propiedad.

¿Que es la relación préstamo-valor (LTV)?

La relación préstamo-valor (LTV) es un número, expresado en porcentaje, que compara el monto del préstamo con el precio de compra o el valor de tasación de una propiedad; el que sea menor de los dos. La LTV es una cifra importante porque ayuda a que el prestamista evalúe el riesgo y desde su perspectiva, cuanto más dinero preste mayor será su riesgo de perder en caso de impago de la hipoteca. En general, cuanto mayor sea el capital que tenga el prestatario para una propiedad, menor será el riesgo de falta de pago.

Entendiendo la relación préstamo-valor (LTV)

La relación préstamo-valor (LTV) mide cuánto del valor total de una compra se financia mediante un préstamo. En otras palabras muestra qué proporción del activo, como una casa o un automóvil, pertenece al prestamista frente a la parte que el comprador ya ha pagado. Cuanto menor sea el LTV, menor será el riesgo para el prestamista y mejores condiciones podrá obtener el prestatario. Toma en cuenta que los bancos y entidades financieras usan esta relación junto con otros factores para evaluar el riesgo:

• Un LTV alto significa mayor riesgo, ya que si el prestatario no paga el valor del activo podría no ser suficiente para recuperar la deuda.
• Un LTV bajo muestra que el comprador tiene más capital invertido y por tanto, el préstamo es más seguro para el banco.

El LTV puede reducirse haciendo un pago inicial más grande o entregando un bien de intercambio, como un vehículo en el caso de un préstamo automotriz. Con el tiempo, al ir pagando el capital el LTV disminuye; lo que mejora la posición del prestatario. Cabe destacar que tener una buena calificación crediticia también puede compensar un LTV alto, ya que demuestra responsabilidad financiera y puede ayudar a obtener mejores tasas de interés.

Por el contrario, si el historial crediticio es limitado o deficiente será más difícil acceder a condiciones favorables. En estos casos, la mejor estrategia suele ser reducir el LTV inicial, ya sea con un pago mayor o aportando más garantías, para aumentar las posibilidades de aprobación y conseguir una tasa competitiva.

¿Cómo se calcula la relación préstamo-valor (LTV)?

La relación préstamo-valor (LTV) se usa para determinar qué parte del valor de una propiedad está siendo financiada por un préstamo. Es una medida clave para los prestamistas, ya que les permite evaluar el nivel de riesgo antes de aprobar un crédito hipotecario o automotriz. La fórmula para calcular la LTV es simple:

• Relación Préstamo-Valor (LTV) = Monto del Préstamo / Valor Tasado de la Propiedad

Para obtener el porcentaje final solo hay que dividir el monto del préstamo entre el valor tasado o el precio de compra de la propiedad; recuerda que se usa el menor de los dos. Luego hay que multiplicar el resultado por 100. Por ejemplo, si una vivienda tiene un valor tasado de $200,000 dólares y el préstamo es de $150,000, el LTV sería del 75%. Cabe recordar que el banco normalmente toma en cuenta el precio acordado en la compra, no el valor que el vendedor haya fijado. Además, aunque el prestamista solicita la tasación el costo de ese trámite corre por cuenta del comprador.

¿Cuál es una buena relación préstamo-valor (LTV)?

La relación préstamo-valor (LTV) ideal depende del tipo de préstamo hipotecario y de las metas financieras del comprador. En general se considera saludable un LTV del 80% o menos, ya que permite obtener tasas de interés más bajas y evitar el pago del seguro hipotecario privado (PMI) en préstamos convencionales. Aunque esto implica un pago inicial mayor, el ahorro a largo plazo puede ser considerable.

Pero sabemos que no siempre es posible aportar el 20% del valor de la vivienda. En esos casos pagar el PMI temporalmente puede ser una opción razonable, ya que este seguro puede cancelarse cuando se acumula suficiente capital. Sin embargo los préstamos sin pago inicial, aunque atractivos, conllevan ciertos riesgos:

• Comienzas sin capital propio en la vivienda.
• La amortización inicial se destina principalmente a intereses, por lo que construir capital es lento.
• Si el valor de la vivienda disminuye, podrías terminar debiendo más de lo que vale el inmueble.

En pocas palabras, una “buena” relación préstamo-valor no tiene una cifra única; depende de tus objetivos, capacidad de pago y tolerancia al riesgo. Un LTV más bajo reduce costos y da más estabilidad, pero uno más alto puede abrir la puerta a la propiedad más rápidamente, siempre que se maneje con precaución.

¿Cómo se puede mejorar la relación préstamo-valor (LTV)?

Mejorar la relación préstamo-valor (LTV) es posible tanto para quienes están por comprar una vivienda como para los propietarios que ya tienen una hipoteca. En ambos casos el objetivo es reducir el monto del préstamo en relación con el valor de la propiedad, lo que puede traducirse en mejores condiciones de financiamiento, tasas más bajas y mayor estabilidad financiera.

Para los compradores de vivienda, hay dos estrategias principales que pueden marcar una gran diferencia:

• Aumentar el enganche: cuanto mayor sea el pago inicial, menor será el monto que necesite financiar.
• Optar por una propiedad más asequible: elegir una casa con un precio menor le permitirá usar el mismo ahorro para cubrir un porcentaje mayor del valor total.

Los propietarios actuales también cuentan con varias herramientas para mejorar su LTV. Pueden solicitar una tasación actualizada si creen que el valor de su vivienda ha subido debido al mercado o a mejoras recientes. Asimismo, realizar pagos adicionales al capital reduce el saldo pendiente del préstamo y aumenta el capital propio.

Otra opción efectiva es incrementar el valor de la propiedad mediante remodelaciones o simplemente esperar la apreciación natural del mercado con el paso del tiempo. Pero es importante evitar nuevos préstamos o líneas de crédito garantizadas con la vivienda, ya que incrementan la deuda y elevan el LTV.

Conclusiones

La relación préstamo-valor (LTV) es una herramienta esencial para evaluar la solidez financiera de un crédito y determinar la capacidad de pago del prestatario. Un LTV bajo no solo refleja una mayor inversión propia, sino también una posición más estable frente a cambios en el mercado o en las tasas de interés.

Optimizar esta relación requiere estrategias inteligentes, desde aportar un enganche más alto, elegir propiedades dentro del presupuesto o hasta reducir el saldo de la deuda con pagos adicionales. Con una gestión adecuada el LTV puede convertirse en un aliado para acceder a créditos más favorables y construir capital de manera sostenida.

FAQs

¿Qué es el LTV combinado (CLTV)?

La relación préstamo-valor combinado se usa cuando tienes más de un préstamo sobre una propiedad. Por ejemplo, si decides solicitar un préstamo con garantía hipotecaria los prestamistas considerarán la combinación de su hipoteca principal y el préstamo con garantía hipotecaria propuesto para determinar su elegibilidad.

¿Cuál es la diferencia entre LTV y CLTV?

Tanto el LTV como el CLTV describen la cantidad de capital que tienes en tu vivienda en comparación con la cantidad que debe. La diferencia es que el LTV solo considera tu hipoteca principal, mientras que el CLTV incluye tu primera hipoteca y cualquier deuda posterior relacionada con la vivienda como una línea de crédito con garantía hipotecaria (HELOC) o un préstamo con garantía hipotecaria.

¿Cómo influye el LTV en las tasas de interés?

Las tasas de interés se ven influenciadas por factores que indican los niveles de riesgo. Cuanto mayor sea el riesgo calculado para el prestamista, mayor será la tasa de interés. Por eso un LTV más alto podría aumentar la tasa de interés, mientras que un LTV más bajo podría reducirla.

Fuentes del artículo

• Consumer Financial Protection Bureau: What is a loan-to-value ratio and how does it relate to my costs?
• BDC: Loan-to-value ratio
• Lloyds Bank: What is loan to value?
• Rocket Mortgage: What is the loan-to-value ratio and how is it calculated?
• Equifax: What Is a Loan-to-Value Ratio (LTV) & How Is It Calculated?
• Experian: What Is a Loan-to-Value (LTV) Ratio?
• American Express: Loan-To-Value (LTV) Ratio: What You Need to Know