Alquileres cada vez más altos en Nueva York: cómo es el proceso de desalojo y cómo defenderte

Los alquileres en Estados Unidos son cada vez más altos, pero en Nueva York, como sus rascacielos, están por las nubes. Esta situación es desesperanzadora y difícil de sostener para las familias de bajos ingresos. Un desalojo no es agradable, pero hay cosas que debes saber como inquilino para evitar que tengas un proceso injusto y sepas cómo defenderte ante ello.

Tan sólo en Nueva York, hay más de 219,000 casos de desalojo que se han reanudado después de que la moratoria de desalojo del estado terminó en enero. Es estresante enfrentar un proceso como éste, pero el estado tiene leyes que protegen a los inquilinos incluso cuando deben su alquiler. Es importante conocer las razones, cómo debería ser el proceso de desalojo y cómo puedes defenderte.

Razones para un desalojo

Las leyes de desalojo varían dependiendo de si la propiedad de alquiler está ubicada dentro de la Ciudad de Nueva York o fuera de la misma, y si la propiedad está cubierta por algún tipo de regulación de alquiler estatal o local. Pero antes de entrar en el proceso, es importante que el inquilino sepa cuáles son sus obligaciones y las razones por las que puede ser desalojado. Cada contrato puede tener algunas características propias, pero a grandes rasgos podrías recibir una notificación para dejar la propiedad si:

• No pagas el alquiler: es la razón más común de cualquier desalojo. Un propietario debe notificar con 14 días de anticipación al inquilino para abandonar la propiedad o solicitar el pago completo del alquiler. En caso de que no suceda así, el propietario ya puede iniciar un proceso legal de desalojo.

• No pagas el alquiler en su totalidad: en el caso de que hayas incurrido en una acción recurrente de impago de alquiler, el propietario debe dar un aviso de tres días en el que indique que iniciará una demanda de desalojo a menos que el inquilino pague el alquiler o se mude de la unidad de alquiler dentro de los tres días.

• Violas el contrato de arrendamiento: si surge una violación del contrato de parte del inquilino, el propietario debe enviar un aviso por escrito de 10 días que permita corregir el incumplimiento. Una violación puede ser, por ejemplo, la prohibición de una mascota y tenerla.

Si el inquilino logra resarcir el daño, no puede haber desalojo, en caso contrario, el propietario debe dar una notificación de terminación que le brinde al menos 30 días para mudarse de la propiedad. Si después de esos 30 días el inquilino no ha dejado la unidad, el propietario puede presentar una demanda de desalojo ante el tribunal.

Por qué no debes ser desalojado

Como te acabas de percatar, antes de que el propietario inicie cualquier proceso de desalojo ante un tribunal, debe haber notificaciones que permitan al inquilino resarcir el daño, sin ninguna acción de perjuicio en su contra, o abandonar voluntariamente la unidad sin ninguna mancha legal en su historial.

Esto nos lleva a intuir varias cosas que el propietario debe cumplir para que se respete el debido proceso de desalojo y los derechos del inquilino. Es ilegal en Nueva York que el propietario desaloje a un inquilino por cualquier medio que no sea la obtención de una orden judicial de un juez. El arrendador tampoco puede cortar los servicios públicos de la unidad de alquiler, ni cambiar las cerraduras de las puertas, ni impedir el acceso del inquilino o el uso de la propiedad. Ante estos hechos, el inquilino puede demandar al arrendador por daños y perjuicios.

Un propietario tampoco puede desalojar a un inquilino que no ha pagado su alquiler por falta de mantenimiento de la unidad. El dueño es responsable de suministrar a la unidad de alquiler los servicios públicos necesarios, incluidos el agua corriente y la calefacción y hacer las reparaciones necesarias según sea el caso.

En estos casos, el inquilino puede retener el alquiler con todo derecho hasta que el propietario realice las reparaciones necesarias de la unidad. Para ello, el arrendatario debe señalar por escrito y notificar al propietario las deficiencias y darle un periodo de tiempo razonable, de 15 a 30 días, para hacer las mejoras. Si el propietario no hace las reparaciones, el inquilino puede retener el alquiler hasta que se hagan.

También es posible que el inquilino opte por hacer las reparaciones y deducir el costo en el alquiler. Es indispensable que todo esté por escrito, firma de notificación del arrendador y guardar copias de recibos y facturas que sustenten los costos deducibles en la renta. En estos casos, no debería haber desalojo. Tienes todos los documentos pertinentes para defenderte si sucede.

Por último, la Ley Federal de Vivienda Justa establece que es ilegal que un propietario discrimine a un inquilino por motivos de raza, religión, género, nacionalidad, estado familiar (incluidos niños menores de 18 años y mujeres embarazadas) y discapacidad. La Ley de Derechos Humanos del Estado de Nueva York también establece que es ilegal que un propietario discrimine a un inquilino por motivos de credo, edad, orientación sexual, estado civil o estado militar. Si un propietario intenta desalojar a un inquilino basándose en cualquiera de estas características, el inquilino puede usar la discriminación como defensa contra el desalojo.

Cómo es el proceso legal de desalojo

Después de saber por qué sí y por qué no pueden desalojarte, el propietario debe cuidar las formas para llevar un proceso legal y justo de desalojo.

Como se mencionó, después de notificar al inquilino y cumplirse los plazos establecidos previamente, el propietario tiene derecho a presentar una petición de desalojo ante el tribunal de distrito o el tribunal de vivienda del condado en el que se encuentra la propiedad de alquiler. El tribunal asignará una hora y una fecha para una audiencia ante un juez y notificará al inquilino.

Si el inquilino quiere impugnar el desalojo, debe asistir a la audiencia. En la audiencia, el juez escuchará tanto al propietario como al inquilino y tomará una decisión final con respecto al desalojo.

Si el inquilino impugna la demanda y no gana, es posible que tenga que pagar los honorarios de la corte y del abogado del arrendador. También podría recibir una calificación crediticia negativa que posiblemente afectaría en otras solicitudes de alquiler.

En algunos casos, lo mejor es llegar a un acuerdo reparatorio entre las partes fuera del juzgado. La Asociación Estadounidense de Arbitraje tiene una lista de organizaciones y proveedores que pueden ayudar en el proceso de mediación.

Es importante tener en cuenta que las leyes de propietarios e inquilinos varían dentro del estado de Nueva York dependiendo de si vive o no dentro de la Ciudad de Nueva York y si su propiedad está cubierta por algún tipo de regulación de alquiler. Las organizaciones de ayuda legal en todo el estado, como The Legal Aid Society, pueden brindar representación legal gratuita o de bajo costo a quienes califiquen en función de sus ingresos.

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