Crece la brecha de riqueza entre los propietarios de casas e inquilinos en Estados Unidos

Comprar una casa es una de las maneras más representativas de hacer crecer el patrimonio personal. Durante buena parte de 2022, muchos estadounidenses que pensaban comprar se quedaron con las ganas ante los altos precios de las viviendas y, posteriormente, el aumento de las tasas hipotecarias. La mala noticia para ellos, si no lograron adquirir una propiedad o continúan rentando, es que se quedan cada vez más rezagados, en una brecha de riqueza que se hace cada vez más grande frente a los propietarios.

El mercado inmobiliario del 2022 se caracterizó por altos precios de las viviendas, un constante aumento en las tasas hipotecarias y la falta de inventario. En junio, los precios de las casas alcanzaron un promedio máximo histórico de casi $450,000 dólares; las tasas hipotecarias se mantienen poco más de doble que hace un año y el inventario limitado mantiene los precios de las viviendas en un piso alto, en $393,935 dólares, en promedio, según el último registro de Redfin de noviembre.

De acuerdo con Nadia Evangelou, economista sénior de la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios (NAR), los compradores de ingresos medios, aquellos que ganan $75,000 dólares al año, sólo pueden permitirse comprar el 20% del valor de las viviendas de los listados disponibles.

Con todos estos factores, la mayoría de los interesados de comprar una casa tuvieron que recular. Aquí los más beneficiados, fueron aquellos que compraron casas antes o incluso durante la pandemia. De hecho, debido a las medidas económicas del gobierno de Estados Unidos por la presencia del COVID-19, las tasas de interés estuvieron tan bajas que permitió que muchas personas se hicieran propietarios.

En la década que precedió a la pandemia, el valor de la vivienda ocupada por sus propietarios volvió a subir. En casi 100 áreas metropolitanas, el valor de las viviendas aumentó más de $8 billones de dólares, según un informe de la NAR.

Desde el comienzo de la pandemia, el costo de poseer una casa ha alcanzado nuevas alturas. Según un informe de vivienda de diciembre de Zillow, el pago mensual de la hipoteca de una casa típica se ha más que duplicado desde 2019, pasando de $897 a $1,809 dólares.

Además, debido a la alta demanda generada en 2020 y 2021, las personas que eran propietarias antes de la pandemia, quienes tienen la ventaja de un pago hipotecario más bajo y, muy probablemente, una tasa de interés fija más baja que la actual, se han beneficiado con un precio de venta de su vivienda mucho mayor de lo que seguramente valía cuando la compró.

En este sentido, el valor neto de los propietarios de viviendas está aumentando mucho más rápido que el de los no propietarios. Pero esta brecha ya era grande incluso antes de la pandemia. Aunque no hay datos actuales, el valor neto familiar promedio de los propietarios era unas 40 veces mayor que el de los inquilinos antes de la pandemia, según una encuesta publicada por la Reserva Federal en 2020.

Los datos muestran que los propietarios de viviendas estadounidenses, antes de la pandemia, tenían un patrimonio neto medio de $255,000 dólares, mientras que los inquilinos tenían un patrimonio neto de solo $6,300 dólares. En este sentido, es muy probable que la diferencia sea mucho mayor este 2023, en parte a la equidad de la vivienda y los precios del alquiler.

Casi la mitad de los propietarios estadounidenses se consideraban “ricos en capital” a mediados de 2022, según el informe US Home Equity and Underwater de ATTOM. Ser rico en capital significa que el préstamo de su casa es la mitad, o menos de la mitad, del valor de mercado estimado de su casa. Este es el porcentaje más alto jamás visto, según Rick Sharga, vicepresidente ejecutivo de inteligencia de mercado de ATTOM, que recopila datos de vivienda de los mercados de todo el país.

Por si no fuera suficiente el creciente patrimonio de los propietarios, los inquilinos han tenido que enfrentar sus propios desafíos de aumentos en sus rentas de vivienda. El alquiler promedio de un apartamento de una habitación en la ciudad de Nueva York, según el motor de búsqueda de apartamentos en línea Zumper, es de casi $4,000 dólares. Eso es un salto año tras año del 20%. En San Francisco, el apartamento promedio de una habitación cuesta $3,000 dólares, un 10% más que el año pasado.

Al pagar alquileres tan altos, los inquilinos tienen mayores impedimentos para ahorrar para el pago inicial de una casa en el futuro remoto.

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