¿Qué es el control de alquileres? Los beneficios y desafíos de estas medidas en estados de EE.UU.
Hay siete estados de EE.UU. que tienen control de alquileres contra 31 entidades que no los tienen, y eso se debe a los pros y contras de estas medidas gubernamentales
Hay muchos defensores y detractores sobre los controles de alquileres en los estados de Estados Unidos. Crédito: Shutterstock
Alquilar una vivienda es cada vez más complicado en Estados Unidos. Es eso o comprar, lo que se hace más difícil. El mercado inmobiliario actual enfrenta muchos desafíos, que van desde la escasez de inventario hasta los altos costos, entre el precio de las casas y las altas tasas hipotecarias. En resumen, hay un lamentable entorno inasequible. El control de alquileres puede ser una solución, pero como toda medida de gobierno, federal o local, tiene sus beneficios y sus oposiciones muy marcadas.
¿Qué es el control de alquileres?
El control de alquileres es una medida del gobierno para evitar que los propietarios aumenten injustamente los precios de los alquileres. En la práctica, son regulaciones que restringen los aumentos de precios en los arrendamientos residenciales. No todos los estados de EE.UU. lo tienen, y los que sí, sus reglas pueden ser distintas entre sí.
Los primeros controles de alquiler, como los de la década de 1920 en la ciudad de Nueva York, fueron congelaciones de alquiler absolutas, lo que significa que los propietarios nunca podrían aumentar los alquileres. Ese estilo de protección de inquilinos ha sido reemplazado desde entonces por políticas de estabilización de alquileres más moderadas, que permiten aumentos ocasionales. En Nueva York, por ejemplo, la junta de pautas de alquiler determina un tope anual en los aumentos de alquiler.
¿Cómo beneficia un control de alquileres?
Si bien no todos los estados lo tienen, hay beneficios que se observan en esos lugares. Además de las organizaciones de derechos de los inquilinos, algunos políticos, expertos y economistas progresistas apoyan las leyes de control de alquileres.
El economista JW Mason afirmó en una publicación en Jacobin, que el objetivo del control de alquileres es evitar el desplazamiento de los inquilinos a largo plazo.
“Así como tenemos un principio legal de que las personas no pueden ser privadas arbitrariamente de su propiedad, y así como muchos gobiernos locales ponen límites a la rapidez con la que pueden aumentar los impuestos a la propiedad, un objetivo del control de alquileres es brindar a las personas una protección similar para que no se vean obligados a abandonar sus viviendas por aumentos de renta“, escribe.
Al garantizar que los precios de una ciudad no deben ser mayores a una cierta cantidad, los inquilinos pueden tener un mayor control de sus finanzas y la certeza de lo que podrían pagar, sin la necesidad de estar buscando nuevas opciones y tener que mudarse a cada instante. Esta situación también beneficia a los propietarios, ya que encontrar inquilinos confiables no es sencillo y al mantener a uno que sea responsable, tienen la certeza de un ingreso frecuente para solventar sus necesidades y los pagos de su propiedad.
Los expertos sugieren que, para maximizar los beneficios del control de alquileres, deben ir acompañadas protecciones contra desalojos e incentivos para nuevos desarrollos.
Según el Consejo Nacional de Vivienda Multifamiliar, siete estados y el Distrito de Columbia tienen municipios con control de alquileres, que incluyen:
- California: topes de control de alquileres en todo el estado y leyes específicas de la ciudad
- El Distrito de Columbia: control de alquileres en toda la ciudad
- Maine: leyes específicas del condado y la ciudad
- Maryland: leyes específicas de condados y ciudades
- Minnesota: leyes específicas de la ciudad
- Nueva Jersey: leyes específicas de condados y ciudades
- Nueva York: leyes específicas de condados y ciudades
- Oregón: control de alquileres en todo el estado
¿En qué perjudica el control de alquileres?
Muchos propietarios están en contra de estas medidas, ya que se sienten perjudicados en sus ganancias y responsabilidades financieras, porque tener una propiedad de alquiler también conlleva gastos. Es tan impopular estas iniciativas que 31 estados tienen leyes que prohíben específicamente los controles de precios de viviendas.
El principal desafío que se enfrenta con un control de los alquileres, tal como lo señalan algunos expertos, es que si se baja los precios del alquiler por debajo de la tasa de mercado, hace que sea menos atractivo ser propietario. En consecuencia, hay menos inversión en viviendas nuevas, los propietarios no tienen incentivos para realizar mejoras y comienzan a convertir los alquileres en condominios y unidades comerciales más rentables. Es un simple problema de oferta y demanda.
Si bien los inquilinos son los mayores beneficiados a corto plazo, esta falta de oportunidades de nuevas unidades de alquiler, haría que los precios tuvieran que aumentar de manera exorbitada en algún momento. En otras palabras, tal vez en uno o dos años, los precios de alquiler no aumenten, pero quizás al tercer año, los topes se incrementen repentinamente y muchas unidades adquieran ese valor, lo que golpearía el bolsillo de los inquilinos a los que se les benefició en otro momento.
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