¿Es cierto que los compradores de casas con buen puntaje podrían pagar más en sus hipotecas?
La Agencia Federal de Financiamiento de la Vivienda (FHFA) dio a conocer las nuevas tarifas que regirán los préstamos de Fannie Mae y Freddie Mac; muchos especialistas las critican porque se cree que haría pagar más a los consumidores de mejor puntaje
Un cambio en las tarifas de la Agencia Federal de Financiamiento de la Vivienda ha generado mucha confusión entre los compradores de casas. Crédito: Shutterstock
Pocos compradores de viviendas saben que, desde el 1 de mayo, entró en vigor un cambio en las tarifas (o fees, en inglés) que los bancos cobrarán a partir de ahora para procesar algunas de las hipotecas en Estados Unidos. Lo que es peor, esta modificación ha generado una fuerte confusión, porque se cree que ciertos solicitantes con un puntaje de crédito excelente podrían pagar más en estos nuevos cargos, cuando por lo regular son los más beneficiados por su buen historial crediticio.
A partir del 1 de mayo de 2023 entró en vigencia un nuevo plan de cuotas hipotecarias para los préstamos hipotecarios convencionales respaldados por Fannie Mae y Freddie Mac. Este cambio afecta a las tarifas que fija la Agencia Federal de Financiamiento de la Vivienda (Federal Housing Finance Agency, FHFA), conocidas como ajustes de precios a nivel de préstamo (Loan Level Price Adjustments, LLPA).
Los ajustes de precios a nivel de préstamo se introdujeron en 2008. Esto fue después de que innumerables hipotecas respaldadas por el gobierno incumplieran en lo que se convertiría en la mayor crisis de vivienda de nuestra era.
Los controladores de Fannie Mae y Freddie Mac se dieron cuenta de que necesitaban una forma de protegerse para seguir adelante. Ambas agencias estaban sobreexpuestas al riesgo y subcapitalizadas de prestatarios quebrados que dejaron de pagar su hipoteca, por lo que tomaron la decisión de cobrar tarifas más altas.
Los LLPA son tarifas que se pueden pagar directamente o sumar a la hipoteca. Si se opta por lo segundo, lo habitual es que el banco entonces suba un poco la tasa de interés que aplica al préstamo hipotecario.
Para calcular estos fees, el banco revisará la nueva tabla creada por la FHFA, que contiene dos factores primordiales: la puntuación crediticia de la persona y qué porcentaje del valor de la casa se pide prestado, o en otras palabras, cuánto dinero se pone como depósito o ‘down payment’.
Estas tarifas de los LLPA también consideran una variedad de factores, como la relación préstamo-valor (LTV), puntaje crediticio, deuda-ingreso, ocupación y propósito del préstamo. Incluso se toma en cuenta si es un crédito para comprar o refinanciar.
¿Por qué se dice que los cambios en las tarifas de las hipotecas harán que los prestatarios con buen puntaje paguen más?
Revisando la nueva tabla de la FHFA, hay sólo un aspecto en el que los consumidores pueden pagar relativamente más en tarifas de Fannie Mae y Freddie Mac que antes, y lo que ha generado confusión en general. Sin embargo, es un error decir que el cambio provocará que todos los compradores con puntajes de crédito excelentes o buenos pagarán más en fees que antes.
En lo general, la medida en los cambios de las tarifas de LLPA buscan que la mayoría de los compradores de casas, especialmente aquellos con puntajes bajos, paguen un fee menor al que hubieran pagado antes. Esto aplica en casi todos los casos de los consumidores con buen puntaje.
Entonces, ¿cuál ha sido la raíz de la confusión? Todo tiene que ver con las tarifas que un consumidor con buen puntaje podría obtener dependiendo de la cantidad de down payment que haga. Aquí te explicamos.
En el comparativo de la tabla actual de la FHFA con la anterior, nos encontramos con que, por ejemplo, cuando una persona tiene un puntaje crediticio considerado bueno (de 690 puntos o más), puede tener una tarifa que sea menor, igual o mayor de lo que hubiese pagado antes de que surtieran efecto los cambios, dependiendo del pago inicial o down payment que haya hecho.
El caso mencionado se aplica en el siguiente ejemplo. Una persona con un puntaje de 700 que pone un pago inicial del 30% del valor de la propiedad pagará una tarifa de 0.875%, menor al ‘fee’ del 1% que hubiese pagado antes. En un préstamo por $200,000 dólares significaría una diferencia de $250 dólares. Pero si esta misma persona pone un ‘down payment’ del 20% pagará una tarifa de 1.375%, mayor al de 1.25% que hubiese pagado antes.
Este es el punto de disidencia entre los expertos. Pero no es preciso decir que todas las personas con buen crédito pagarán más que antes. Tampoco es exacto decir que las personas con buen crédito subsidiarán las hipotecas de los consumidores con crédito bajo.
“No se le cobrará más a quienes tomen préstamos y tengan puntajes crediticios altos para que las personas con puntajes crediticios bajos puedan pagar menos”, aseguró la agencia de vivienda federal. “Las tarifas actualizadas, como sucedía ya en el pasado, generalmente suben a medida que baja el puntaje crediticio”.
Fuera de esta situación que no tiene contenta a muchos, por lo general, una persona con buen puntaje de crédito siempre pagará menos en tarifas de su hipoteca en comparación con alguien con un puntaje bajo. Asimismo, la medida busca que estos consumidores con puntajes disminuidos paguen menos en tarifas de lo que hubiesen pagado anteriormente.
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