Cuál es la regla 28/36 para pagar tu hipoteca y cómo funciona

En muchos artículos se habla de que compres la cantidad de casa que puedes comprar. Eso es más fácil de decir que de determinar. Curiosamente, lo que pocos saben es que hay un cálculo utilizado por muchos prestamistas puede ser una buena guía para conocer cuanta casa puedes comprar. Te presentamos la regla 28/36 para pagar tu hipoteca.

La regla 28/36 es un punto de referencia hipotecario basado en las relaciones deuda/ingresos (DTI) que los compradores de vivienda pueden utilizar para evitar que sus finanzas sufran por exceso de pagos.

De hecho, muchos prestamistas en Estados Unidos utilizan esta regla para decidir si aprobarán su solicitud de hipoteca. Para ellos es importante saber cuánta casa con deuda eres capaz de solventar. Si no hacen este cálculo de relación deuda/ingreso (DTI), pondrían en riesgo su capital.

De acuerdo con los expertos, la regla 28/36 establece que un prestatario/hogar hipotecario no debes usar más del 28% de tu ingreso mensual bruto para gastos de vivienda y no más del 36% del ingreso mensual bruto para todo el servicio de la deuda, incluida la vivienda.

Hay algunas consideraciones importantes a tomar en cuenta al momento de calcular los gastos de vivienda, porque muchas personas sólo contemplan el pago mensual de su hipoteca. Entre estos costos, también se deben incluir el capital y los intereses que pagas en tu hipoteca, el seguro de propietario de vivienda, las tarifas de la asociación de vivienda (HOA), entre otros, incluso el pago de servicios y otras necesidades inmobiliarias.

Supongamos que ganas $6,500 dólares al mes antes de impuestos u otras deducciones de tu cheque de pago. La regla general establece que el pago mensual de tu hipoteca no debe exceder los $1,820 dólares, que es el resultado de los $6,500 por el 28% (6,500 x 0.28), y que los pagos mensuales totales de tu deuda, incluida la vivienda, no deben exceder los $2,340 dólares, que es el resultado de $6,500 por el 36% (6,500 x 0.36).

Ahora, en este último resultado, hay que tomar en cuenta los otros tipos de deuda, como de tarjetas de crédito. Si, por ejemplo, tienes una deuda extra total de $1,000 dólares, al resultado del 36%, se los tienes que restar a los $2,340 dólares (2,340 – 1,000 = 1,340), quieres decir que sólo tendrías que gastar hasta $1,340 dólares en tu hipoteca. Cómo ves, por la deuda de tu tarjeta de crédito, tendrías que pagar menos que tu 28% disponible ($1,820 dólares).

Por eso, en el cálculo de la relación DTI de tus obligaciones de deuda mensuales, se contemplan los siguientes pagos:

• Pago futuro de la hipoteca
• Tarjetas de crédito
• Préstamos estudiantiles
• Préstamos para automóviles
• Préstamos personales
• Pagos de pensión alimenticia y manutención de niños
• Préstamos conjuntos

Y usualmente en el DTI no se incluye facturas de servicios públicos, cable, teléfono celular, Internet y seguro. En un presupuesto mensual, por mucho que el prestamista te diga que calificas para una cierta cantidad mensual con base en la regla 28/36, tú debes considerar los pagos anteriores, así como las reparaciones y mantenimiento de la vivienda, mismo que pueden ascender a un promedio del 1% o el 2% del valor de la vivienda cada año.

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