Entendiendo las hipotecas: qué son, cómo funcionan, qué tipos hay y cómo se pagan

Convertirte en propietario de una vivienda requiere dinero, tiempo y esfuerzo y para los compradores motivados es algo que realmente vale la pena. Comprar una propiedad es un hito muy importante en la vida de muchas personas y el proceso implica muchos pasos variables que harán sentido a tu situación financiera única y sin duda una hipoteca es un tipo de préstamo clave para realizarlo.

Si estás pensando en convertirte en un propietario de una vivienda y te estás preguntado cómo una hipoteca te puede ayudar a conseguirlo, estás en el lugar correcto; sigue leyendo para conocer qué es un hipoteca, cómo funciona, qué tipos existen y cómo se pagan.

Puntos Clave

• Una hipoteca es un tipo de préstamo garantizado por bienes inmuebles.
• Existen hipotecas residenciales y comerciales, con características de riesgo que son únicas para cada una.
• Las hipotecas tiende a tender condiciones más favorables que otros tipos de préstamos.
• Los préstamos hipotecarios los otorgan los bancos tradicionales, así como otras empresas de servicios financieros como compañías de seguros, administradores de activos y otros fondos de inversión.

¿Qué es una hipoteca?

Una hipoteca es un tipo de préstamo garantizado por bienes inmuebles. La mayoría de las personas piensa que una hipoteca se pide para comprar una propiedad, pero este tipo de préstamos también se usan para refinanciar propiedades que ya son del prestatario.

Una hipoteca emitida para respaldar la adquisición o refinanciación de una vivienda suele denominarse hipoteca residencial. Una hipoteca emitida para respaldar la adquisición o refinanciamiento de una propiedad en una zona comercial, como un almacén, un centro comercial o una oficina, generalmente se denomina hipoteca comercial.

Un prestamista hipotecario, el acreedor, recibe una compensación por otorgar el crédito cobrando intereses al prestatario o deudor.

¿Cómo funciona una hipoteca?

Una hipoteca es muy parecida a otros préstamos donde el prestamista le da al prestatario una cierta cantidad de dinero durante un período de tiempo determinado y se reembolsa con intereses. Pero las hipotecas se diferencian en el sentido que son préstamos otorgados sobre bienes inmuebles; es decir, que el préstamo está garantizado por la propiedad, por lo que el prestamista obtiene un gravamen sobre ella y puede ejecutar la hipoteca si el prestatario no paga con sus pagos. Cada hipoteca tiene ciertos términos que debes conocer:

• Monto del préstamo: la cantidad de dinero que pides prestada. Normalmente el monto del préstamo es aproximadamente del 75% al 75% del precio de compra de la propiedad, según el tipo de préstamo que uses.
• Plazo del préstamo: representa la cantidad de tiempo que tienes para pagar el préstamo. Los plazos de los préstamos hipotecas más habituales son de 15 a 30 años.
• Amortización: el proceso mediante el cual liquidas la hipoteca con el tiempo e incluye los pagos de capital e intereses. En la mayoría de los casos, los préstamos están totalmente amortizados, lo que significa que el préstamo se liquidará por completo al final del plazo; pero si tu hipoteca no está totalmente amortizada, la amortización puede ser más larga que el plazo.
• Tasa de interés: es el costo que pagas por pedir dinero prestado. Para las hipotecas, las tasas suelen estar entre el 3% y 8% y las mejores tasas están disponibles para prestatarios con un puntaje crediticio de al menos 740.
• Puntos hipotecarios: son las tarifas que pagas por adelantado a cambio de reducir la tasa de interés del préstamo. Estas tarifas te permiten ahorrar dinero en intereses durante la vigencia del préstamo, pero no todas las hipotecas cobran puntos.
• Frecuencia de pago: la cantidad de pagos que realizas por año afecta el tamaño del pago hipotecario mensual. Cuando un prestamista prueba un préstamo hipotecario, está previsto que la hipoteca se liquide en un período de tiempo determinado; sin embargo, los préstamos siempre se pueden reembolsar anticipadamente.

¿Qué tipos de hipoteca existen?

Existen varios tipos de hipotecas que puedes usar según el tipo de propiedad que estás comprando, cuánto estás pidiendo prestado, tu puntaje crediticio y cuánto puedes pagar como pago inicial. Tus circunstancias y objetivos del préstamo determinarán cuál es la mejor opción para ti. Algunos de los tipos más comunes de hipotecas incluyen:

1. Hipoteca de tasa fija

Con una hipoteca de tasa fija el interés es el mismo durante todo el plazo del préstamo. La tasa hipotecaria para la que podrás calificar dependerá de tu crédito, pago inicial, el plazo del préstamo y el prestamista mismo.

2. Hipoteca de tasa ajustable

Una hipoteca de tasa ajustable (ARM) es un préstamo que tiene una tasa de interés que cambia después de los primeros años del préstamo, generalmente a los cinco, siete o 10 años. Después del primer ajuste, la tasa normalmente cambiará aproximadamente cada año. Las tarifas pueden aumentar o disminuir de acuerdo a diferentes factores.

Con una ARM, las tasas se basan en una variable subyacente, como la tasa preferencia y si bien, en teoría, los prestatarios pueden ver cómo sus pagos disminuyen cuando las tasas se ajustan, es algo inusual. A menudo las ARM son usadas por personas que no planean mantener una propiedad a largo plazo o planear refinanciar a una tasa fija antes de que sus tasas se ajusten.

3. Préstamos respaldados por el gobierno

Existen dos tipos de hipotecas respaldadas por el gobierno: de emisión directa y asegurados. El gobierno ofrece préstamos de emisión directa a través de agencias gubernamentales como la Administración Federal de Vivienda (FHA), Departamento de Agricultura (USDA) o el Departamento de Asuntos de los Veteranos (VA). Estos préstamos suelen estar diseñados para familias de bajos ingresos o para aquellos que no puedan pagar grandes pagos iniciales.

Los prestamos asegurados son otro tipo de hipoteca respaldada por el gobierno e incluyen programas administrados por agencias como la FHA y el USDA, así como por los emitidos por bancos y otros prestamistas y luego vendidos a Fannie Mae o Freddie Mac; sin embargo, para calificar todos estos préstamos deben cumplir con ciertos estándares de préstamos establecidos por la FHA.

Diferencia entre hipoteca residencial e hipoteca comercial

Tanto las hipotecas residenciales como las comerciales comparten algunas características comunes, incluido el hecho de que los prestamistas toman la propiedad como garantía, generalmente requieren una tasación y cambas suelen tener una estructura de préstamo más favorables que otros tipos de crédito. Pero existen algunas diferencias importantes:

Hipoteca residencial

• La propiedad suele estar ocupada por el prestatario, lo que significa que es su residencia principal.
• El prestatario suele ser un individuo o una pareja casada.
• Los prestatarios generalmente administran la hipoteca con sus ingresos personas y por lo tanto, deben poder demostrar que tienen ingresos estables, proporcionar evidencia de cualquier otro activo externo valioso y demostrar un buen historial crediticio.
• Las propiedades residenciales tienen a tener mercados secundarios muy activos y por lo tanto, generalmente soportan una relación préstamo-valor (LTV) más alto, a menudo hasta el 95%.

Hipoteca comercial

• El prestatario generalmente es una empresa, como una corporación o una sociedad; aunque las personas físicas aún puede poseer propiedades comerciales.
• El prestatario no paga la hipoteca con ingresos personales. El efecto para pagar la obligación hipotecaria proviene de operaciones comerciales si dirigen una empresa en el lugar o ingresos de alquiler si se trata de una propiedad de inversión.
• Las ofertas de hipotecas comerciales para propiedades de inversión se analizan en función de la ubicación geográfica, la calidad de la propiedad y la solidez de la propiedad, el contrato de arrendamiento, entre otros.
• Las propiedad comerciales tiendan a tener muchas restricciones de uso y por lo tanto, menos ocupantes potenciales. Esto generalmente significa un préstamo-valor (LTV) mucho más bajo entre 50% y 75%.

¿Cómo calificar para una hipoteca?

Todos los préstamos deben pasar por un proceso de solicitud formal para calificar para una hipoteca. Este proceso implica verificar tu crédito y finanzas personales; sin embargo, debido a que el préstamo está garantizado por bienes raíces existen pasos adicionales para calificar, como hacer que la propiedad sea tasada e inspeccionada para que el prestamista sepa que el préstamo está garantizado por una propiedad de alta calidad. Los pasos básicos para pedir una hipoteca son:

• Completar la solicitud.
• Proporcionar un estado financiero personal.
• Proporcionar documentación de ingresos.
• Hacer tasar la propiedad.
• Realizar la inspección de la propiedad.
• Revisar las opciones y términos del préstamo.
• Cerrar el préstamo.

Para comenzar con la solicitud de una hipoteca hay varios elementos que puedes reunir. Estos incluyen tu licencia de conducir o pasaporte, recibos de pagos recientes si estás empleado a tiempo completo, dos años de declaraciones de impuestos y documentación que muestres de dónde proviene el pago inicial, incluidos extractos bancarios y de cuentas de inversión recientes.

¿Cómo se paga una hipoteca?

Hay cuatro componentes principales del pago de una hipoteca: el capital, los intereses, los impuestos y el seguro, denominados colectivamente ‘PITI’; pero también puede haber otros costos incluidos en el pago.

1. Capital

Esta es la cantidad específica de dinero que pides prestado al prestamista hipotecario para comprar una casa. Por ejemplo, si compras una casa de $400,000 dólares y solicitas un préstamo por un monto de $350,000 dólares, el capital de tu préstamo sería de $350,000 dólares.

2. Interés

El interés es lo que el prestamista cobra por pedir prestado ese dinero; es el “costo” del préstamo. Expresado como porcentaje, el interés se basa en el capital del préstamo.

3. Impuestos sobre la propiedad

El prestamista normalmente recauda los impuestos sobre la propiedad asociados con la viviendo como parte del pago mensual de la hipoteca. El dinero generalmente se guarda en una cuenta de depósito en garantía, que el prestamista usará para pagar su factura de impuestos a la propiedad cuando vencen los impuestos.

4. Seguro para propietarios de vivienda

El seguro para propietarios de vivienda te brinda a ti y al prestamista un nivel de protección en caso de un desastre, incendio u otro accidente que afecte la propiedad. A menudo, el prestamista cobra las primas del seguro como parte de la factura hipotecaria mensual, coloca el dinero en depósito en garantía y realiza los pagos al proveedor de seguros por ti cuando vencen las primas.

Seguro hipotecario

El pago mensual también puede incluir una tarifa por el seguro hipotecario privado (PMI). Para un préstamo convencional, este tipo de seguro se requiere cuando un comprador realiza un pago inicial de menos del 20% del precio de compra de la vivienda.

Conclusiones

Una hipoteca es esencial para innumerables compradores de vivienda y hay mucho que saber sobre cómo funcionan y los diferentes de opciones hipotecarias disponibles para asegurar la financiación adecuada a tu presupuesto y necesidades. Una hipoteca es un tipo de préstamo que se usa para comprar una propiedad como una casa y es una institución financiera o “prestamista” te dará dinero y exigirá que se use la viviendo como garantía.

Por lo general, un prestamista te dará una cantidad fija de dinero según el valor de la casa o propiedad que deseas comprar y tú aceptas realizar pagos durante un periodo acordado hasta que el préstamo se pague en su totalidad.

FAQs

¿Por qué la gente necesita hipotecas?

El precio de una vivienda suele ser mucho mayor que la cantidad de dinero que ahorra la mayoría de los hogares; como resultado, las hipotecas permiten a las personas y familias comprar una casa haciendo solo un pago inicial relativamente pequeño del precio de compra y obteniendo un préstamo para el resto.

¿Cuántas hipotecas puede tener sobre mi casa?

Los prestamistas generalmente emiten una primera hipoteca o una hipoteca primaria antes de permitir una segunda hipoteca. Esta hipoteca adicional se conoce comúnmente como préstamo con garantía hipotecaria. La mayoría de los prestamistas no ofrecen una hipoteca posterior respaldada por la misma propiedad. Técnicamente, no hay límite en la cantidad de préstamos junior que puede tener una vivienda, siempre y cuando tengas el valor líquido, la relación deuda-ingresos y el puntaje crediticio para obtener la aprobación.

¿Cuál es la tasa hipotecario promedio en 2024?

La cantidad que tendrás que pagar por una hipoteca dependerá del tipo que obtengas, el plazo, los puntos de descuentos pagados y las tasas de interés del momento. Las tasas hipotecarias pueden variar de una semana a otra y de un prestamista a otro por lo que que siempre es importante comparar precios. De acuerdo al Federal Home Loan Mortgage Corp, las tasas de interés hasta mayo de 2024 eran:

• Hipoteca de tasa fija a 30 años: 7.09%
• Hipoteca de tasa fija a 15 años: 6.38%

¿Cómo puedo determinar el monto de la hipoteca que puedo pagar?

La cantidad de hipoteca que puede pagar generalmente se basa en la relación deuda-ingreso (DTI). Para la mayoría de los prestamistas el DTI máximo para obtener una hipoteca convencional no puede ser superior al 43%. Para calcular el pago máximo de tu hipoteca, toma tus ingresos netos cada mes y resta los pagos mensuales de la deuda, incluidos los pagos de préstamos estudiantiles y de automóviles. Luego divide el resultado entre tres. Esa cantidad es aproximadamente lo que puede pagar en pagos hipotecarios mensuales.

¿Por qué no califiqué para una hipoteca?

Cuando solicitas un préstamo este puede ser rechazado por varios motivos. Tu relación deuda-ingresos puede ser muy alta o es posible que la propiedad que estás comprando no valga más de lo que desea pedir prestado. O bien, es posible que tu crédito no sea lo suficientemente bueno para calificar. Cualquier solicitud de hipoteca requerirá una verificación de crédito, por lo que debes revisar tu reporte de crédito de antemano para asegurarte de que tu crédito esté en buena forma

Fuentes del artículo

• Consumer Financial Protection Bureau: What is a mortgage?
• Consumer Financial Protection Bureau: What is private mortgage insurance?
• Consumer Financial Protection Bureau: Mortgages key terms
• Federal Reserve Bank of St. Louis: A Primer on the Mortgage Market and Mortgage Finance
• Freddie Mac: Mortgage Rates