Qué es un hipoteca 80-10-10: cómo funciona, sus beneficios y cómo se consiguen

Los precios de las viviendas en Estados Unidos están cerca de niveles récord y si no tienes suficiente dinero en la alcancía para un pago inicial del 20%, podrías pensar que todo está perdido. Pero en realidad existen algunas alternativas viables que te ayudarán a comprar la casa de tu sueños, como la hipoteca 80-10-10. 

La hipoteca 80-10-10 es un tipo de préstamo que implica obtener dos hipotecas a la vez y te permite evitar el seguro hipotecario o tener que conseguir un préstamo jumbo. Sigue leyendo para conocer qué es la hipoteca 80-10-10, cómo funciona, cuáles son sus beneficios, cómo se pueden conseguir y otros detalles clave para saber si es la mejor opción para tus necesidades. 

Puntos Clave

• Una hipoteca 80-10-10 es préstamo combinado, lo que significa que se obtienen dos hipotecas, una grande y otra pequeña. 
• La primera hipoteca de un 80-10-10 es por el 80% del precio de compra y la segunda por el 10%, lo que significa que harás un pago inicial del 10%. 
• Una hipoteca 80-10-10 es una herramienta para eludir el seguro hipotecario privado sin tener realizar un pago inicial del 20%. 

¿Qué es una hipoteca 80-10-10?

Una hipoteca 80-10-10 es un tipo de préstamo combinado, también conocido como ‘piggyback’, que te permite comprar una casa con dos hipotecas que suman el 90% del precio de compra con un pago inicial del 10%. Recibe su nombre porque el préstamo más pequeño se suma al más grande y en conjunto suman una cantidad más alta.

La gente obtiene hipotecas 80-10-10 principalmente para evitar pagar un seguro hipotecario privado, elegir los estrictos requisitos crediticios de los préstamos jumbo o para comprar una casa nueva antes de vender la actual. 

¿Cómo funciona una hipoteca 80-10-10?

Cuando se trata de una hipoteca 80-10-10, hay algunas partes en juego ya que estás obteniendo al adquirir dos hipotecas.

1. La primera hipoteca (80%)

La mayoría de los prestatarios eligen la primera hipoteca de un 80-10-10 de tasa fija para obtener un pago mensual más bajo. Puedes elegir una hipoteca de tasa ajustable (ARM, por sus siglas en inglés) si deseas una tasa inicial ligeramente más bajo durante un tiempo determinado, pero el pago podría volverse inasequible cuando la tasa del préstamo comience a ajustarse más adelante. 

2. La segunda hipoteca (10%)

Puedes elegir un préstamo con garantía hipotecaria (HELOC, por sus siglas en inglés) donde se paga una suma global y tiene una tasa de interés fija y pagos mensuales predecibles. Una HELOC es como una tarjeta de crédito asegurada por tu casa, puedes retirar dinero durante un tiempo determinado, conocido como período de retiro, y pagarlo en su totalidad. Las tasas de HELOC suelen ser variables y en algunos casos, incluso puedes realizar pagos de intereses únicamente durante el período de retiro. Una vez finalizado ese tiempo, el saldo deberá liquidarse en cuotas mensuales. 

3. Pago inicial (10%)

Deberás documentar el dinero que tienes para el pago inicial tal como lo harías con una hipoteca normal. Los prestamistas pueden permitirte recibir un regalo para el pago inicial, siempre que el donante proporcione una carta de regalo y documentos que prueben de dónde vienen los fondos. 

¿Cómo calificas para una hipoteca 80-10-10?

Los prestamistas de hipotecas 80-10-10 examinan tus finanzas al igual que los prestamistas hipotecarios tradicionales, excepto que deberás verificar que tiene ingresos, crédito y activos satisfactorios para obtener la aprobación de ambos préstamos. Calificar para dos hipotecas es complicado, ya que cada préstamo tendrá su propio conjunto de pautas de aprobación. Con una hipoteca 80-10-10 vas a necesitar cumplir con los siguientes requerimientos.

1. Un puntaje crediticio más alto para la segunda hipoteca

Si bien solo necesitarás un puntaje de 620 para calificar para una primera hipoteca convencional, algunos prestamistas con garantía hipotecaria requieren un puntaje mínimo de 660 o 680. Si no puedes cumplir con los requisitos crediticios de ambos préstamos, este tipo de hipoteca no tendrá sentido. 

2. Relación deuda-ingreso más bajo

Los prestamistas de segundas hipotecas generalmente no quieren que tu deuda total sea igual a más de 43% de tus ingresos brutos, en comparación con la relación deuda-ingreso (DTI, por sus siglas en inglés) del 50% como máximo que permiten los prestamistas de hipotecas convencionales. 

3. Dos conjuntos de costos de cierre

Es posible que necesites documentar un poco de dinero extra para obtener un préstamo 80-10-10 si solicitas la primera y segunda hipoteca a través de diferentes compañías; esto demostrará que puedes cubrir los costos de cierre que cobra cada compañía. Los prestamistas que se especializan en hipotecas 80-10-10 pueden ofrecer opciones de menor costo sim manejas las aprobaciones de ambas hipotecas. 

Ventajas de una hipoteca 80-10-10

• Pago mensual más bajo. Es posible que el pago mensual de tu hipoteca sea mayor ya que no pagas el seguro hipotecario privado (PMI), incluso si estás liquidando un segundo préstamo al mismo tiempo. 
• Pago inicial más pequeño sin PMI. Muchos prestamistas exigen que pagues un seguro hipotecario si no puedes realizar el pago inicial del 20%, pero con un préstamo 80-10-10, tu pagarás solo el 10% y aun así evitarás el PMI. 
• Deducción de impuestos. A veces, la tasa de interés de una segunda hipoteca es mas alta que la de la primera; pero cualquier interés pagado sobre la segunda hipoteca es deducible de impuestos hasta los límites del IRS. 
• Evitas los préstamos jumbo. Con una hipoteca 80-10-10 puedes evitar los requisitos de un préstamo jumbo, si usas el préstamo principal para financiar los primeros $647,200 dólares del precio de la vivienda y pagas el resto con un préstamo secundario, más el 10% del pago inicial. 

Desventajas de una hipoteca 80-10-10

• Se requiere un buen puntaje crediticio. Probablemente necesitas un puntaje crediticio de muy bueno (740-799) a excepcional (800-850) para calificar a un préstamo 80-10-10.
• Tienes que calificar a dos préstamos separados. Deberás solicitar y calificar para dos préstamos separados, lo que significa que probablemente tendrás que cumplir con los requisitos de dos prestamistas. 
• Costos de cierre. Si solicitas una hipoteca 80-10-10 a través de dos compañías hipotecarias diferentes, a menudo tendrás un cierre separado para cada préstamo con todas las tarifas y costos involucrados. 
• Tasa de interés más alta. La segunda hipoteca de un 80-10-10 generalmente tendrá una tasa de interés más alta, que también puede ser ajustable en lugar de fija; especialmente en el caso de una HELOC. Si la tasa de interés aumenta, también o para tu pago mensual. 

Conclusiones

Si no tienes el pago inicial estándar del 20% para comprar tu vivienda y quieres evitar el PMI, una hipoteca 80-10-10 puede ser la respuesta; pero vas a necesitar un muy bien crédito para calificar. Un préstamo 80-10-10 implica obtener dos hipotecas a la vez, donde la primera es por 80% del valor de la vivienda, la segunda es por el 10% y tu pago inicial queda solo en el 10%. 

FAQs

¿Cómo beneficia a los compradores la hipoteca 80-10-10?

El principal beneficios para los compradores que usen un préstamo 80-10-10 es que podrán evitar el PMI, que puede ser muy costoso. Esta estructura de préstamo también proporciona más flexibilidad en el financiamiento y potencialmente ofrece mejores tasas de interés en la hipoteca principal. 

¿Existen riesgos asociados a las hipotecas 80-10-10?

Aunque tiene sus beneficios, eso no niega que tiene algunos riesgos. El préstamo secundario de un 80-10-10 suele tener una tasa de interés más alta o variable que podría aumentar con el tiempo. Además, gestionar dos hipotecas al mismo tiempo puede ser más completo. Es importante que los compradores consideren detenidamente su estabilidad financiera y consulten con asesores antes de buscar este tipo de préstamo. 

¿Hay alternativas a una hipoteca 80-10-10?

Si no calificas para un préstamo 80-10-10 y no tienes dinero para el pago inicial del 20%, puedes intentar con préstamos la FHA, préstamos del VA o préstamos del programa de asistencia para el pago inicial. 

Fuentes del artículo

• Consumer Financial Protection Bureau: What is a “piggyback” second mortgage?
• Johns Hopkins Federal Credit Union: 80/10/10 Mortgage Loan
• Federal Reserve Bank of St. Louis: Specialized Mortgage Products: A Game of Chance?
• Consumer Financial Protection Bureau: Home Equity Lines of Credit (HELOC)
• SoFi Learn: What Is a Piggyback Mortgage Loan and Rates?