Qué significa alquilar una casa con opción a compra en EE.UU.

Hay veces que pasar de ser inquilino a propietario podría parecer algo complicado, incluso imposible. En Estados Unidos, puedes tener una excelente oportunidad de lograrlo si comienzas un contrato de alquiler con opción a compra o el rent-to-own. ¿Cómo hacerlo? Aquí los detalles.

El Rent-to-own es el tipo de transacción legalmente establecido en el que se especifica que la propiedad de alquiler está con opción a compra. A este documento también se le conoce como rental purchase o rent-to-buy. Básicamente, lo que se expone en él es que se pagara una renta mensual durante el plazo de alquiler establecido, con la opción de que el inquilino pueda comprarlo durante o al término de la vigencia del contrato. Es derecho del propietario reanudar o dar por concluida la opción de compra al final del periodo marcado en el convenio.

Es importante señalar que este tipo de contrato no exime de responsabilidad al inquilino de cumplir con los requisitos de los compradores en el momento dado de querer hacer válida la opción de compra. Como la mayoría de los interesados, debes tener un buen puntaje de crédito y el suficiente dinero en efectivo de anticipo para solicitar una hipoteca. A menos de que tengas el capital suficiente para pagar la vivienda completamente en efectivo.

Este tipo de contratos suelen ser más complejos que el contrato de arrendamiento tradicional. En principio, este documento se divide en dos partes: un acuerdo de alquiler estándar y una opción de compra.

Hay algunos términos en el documento con los que debes tener cuidado, porque en algunos casos estás adquiriendo la responsabilidad obligatoria de la compra de la vivienda al término del alquiler. Estos son los dos tipos de contratos con opción a compra en Estados Unidos:

1. Contrato de alquiler Lease Option: este apartado del documento te da el derecho de comprar la vivienda al término del contrario, mismo al que puedes declinar sin ninguna sanción.

2. Contrato de alquiler Lease Purchase: debes tener cuidado de este contrato, ya que más que una opción, legalmente estás obligado a comprar la propiedad al final del alquiler, puedas o no pagarla. Si la final no puedes tener la financiación para comprarla, podrías ser demandado por el propietario.

El tener un acuerdo de alquiler con opción de compra genera un costo extra. El inquilino interesado debe pagar al propietario una cuota inicial única, usualmente no reembolsable, denominada cuota de opción, dinero de opción o consideración de opción. La tarifa es la que te permite tener la oportunidad de comprar la casa al final de tu contrato de arrendamiento. Aunque esta cuota puede ser negociable con tu arrendador, la comisión oscila entre el 2.5% y el 7% del precio de compra.

Si la vivienda vale $300,000 dólares, espera pagar alrededor de $7,500 y $21,000 dólares para tener la opción de comprar la propiedad. Por esta tarifa es que el inquilino debe estar seguro de que tiene la capacidad financiera de conseguir una hipoteca y poder comprar la propiedad al final de su arrendamiento, sino habrá sido dinero perdido.

Hay algunas veces en las que el propietario permite, previamente estipulado desde el contrato, que el pago de alquiler sea parte del porcentaje del precio de compra, es decir, que el pago de tu renta mensual abone al capital del costo total de la vivienda que vas a comprar.

Supongamos que en el documento se estipula el 25% de tu renta irá directamente al capital de compra de la vivienda. Si tu renta está fijada a $1,500 dólares al mes durante tres años, $375 dólares mensuales serán destinados al capital de compra. Al final del periodo de alquiler habrás pagado un crédito de $13,500 dólares, mismo que se tendrían que reducir en el precio de compra. Si la propiedad está tasada en $300,000 dólares, ahora sólo tendrás que pagar $286,500 dólares al momento de comprarla.

En estos casos, el alquiler suele ser un poco más costoso de lo que usualmente sería para compensar el crédito que recibes. Para evitar fraudes, todos estos porcentajes deben estar estipuladas en el contrato de arrendamiento con opción a compra. Si tienes suerte, hay veces que el 100% del alquiler va destinado al crédito de compra de la vivienda. Si puedes negócialo con tu arrendador, siempre y cuando estés seguro de que adquirirás la propiedad al final del arrendamiento.

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