Cómo es la estrategia BURL que te ayuda a determinar entre comprar y alquilar una casa

Compra utilidad, renta lujo (BURL, por las siglas en inglés de "buy utility, rent luxury") es una estrategia popular entre los inversionistas inmobiliarios para evitar pagar de más entre una hipoteca y el alquiler de una vivienda

comprar una casa de inversion

Los inversionistas inmobiliarios expertos suelen utilizar la estrategia BURL para tener mayor utilidad por pie cuadrado. Crédito: Shutterstock

¿Comprar o rentar? He ahí el dilema. Tal como si fuéramos un personaje shakespeariano, muchas personas no saben cómo determinar la solución a tal cuestión, especialmente con los altos precios de las viviendas y las hipotecas hoy en día en Estados Unidos. De hecho, aun cuando ya seas propietario de una casa, la duda no debería de dejar de rondar por tu cabeza, ya que siempre hay que optar por la mejor decisión financiera. Sin ser la respuesta definitiva, la estrategia BURL propuesta por algunos expertos podría ser de ayuda para saber si debes comprar o alquilar.

Quizás para muchos sea muy sencillo decidir entre comprar y alquilar, sobre todo cuando rentar una casa no te capitaliza. Si bien tienes un lugar para vivir, tus pagos mensuales no generan ganancia. Claro, es mejor comprar, responderías. ¿Pero tienes la solvencia para hacerlo?

Regularmente, pasan muchos años para conseguir el down payment o anticipo que te brinde la oportunidad de solicitar una hipoteca, sin contar el hecho de que también tienes que mejorar tu puntaje de crédito para tener una tasa de interés baja. Los pagos mensuales pueden sentirse como grillete en el bolsillo durante el plazo que dure el préstamo. Entonces, ¿qué hacer?

La estrategia BURL proviene de las siglas en inglés de “buy utility, rent luxury” (Compra utilidad, renta lujo). Los inversionistas en bienes raíces recomiendan este método para las personas que se enfrentan al dilema entre comprar y rentar una casa, incluso cuando ya hayan adquirido una propiedad.

La utilidad es aquella que definitivamente necesitas, hablando de casas, es un sitio con muy poco espacio sin usar, es decir, le sacas el máximo provecho a cada pie cuadrado. Por el contrario, el lujo es algo que va más allá de lo que necesitas, como podría ser una habitación vacía, una terraza enorme o un patio con piscina.

Cuando compras o alquilas adquieres un costo de vida. No sólo es pagar la hipoteca o el alquiler, es ver la oportunidad y la diferencia entre uno y otro. BURL te ayuda a detectarlo.

Supongamos que compras una casa grande para tu familia con dos hijos. Pero durante los 30 años que dura tu hipoteca, tus vástagos se independizan más rápido de lo previsto, entonces tienes cuartos vacíos sin ocupar y sigues pagando tu préstamo.

En este mismo ejemplo, por una casa de 2,600 pies cuadrados, cuatro habitaciones y tres baños pagan una costosa hipoteca con un valor de alquiler de $7,500 dólares al mes. Más allá de si compras o no una segunda propiedad, ya que la estrategia BURL se adapta más a estas circunstancias, aun así puedes valorar si te conviene seguir viviendo en una casa, con espacios inservibles para ti, o mejor ver la posibilidad de rentar tu propiedad y alquilar otra para vivir.

Si tu familia se reduce, es claro que no necesitas mucho espacio para vivir solo o con tu pareja. Entonces, ¿para qué pagar $7,500 dólares al mes por un espacio que no ocupas al 100%? Quizás puedas alquilar esta misma propiedad y rentar otra más barata de, digamos, $4,500 dólares al mes. Si hicieras la estrategia BURL, tendrías una utilidad de $3,000 dólares entre lo que recibes y lo que pagas. Y muy posiblemente, este dinero extra te serviría perfectamente para seguir pagando tu hipoteca. De esta manera, alquilas una propiedad y generas capital al mismo tiempo.

Es importante mencionar que mientras pagas una hipoteca, regularmente, no tienes propiedad de la misma para rentarla. Hay préstamos hipotecarios que te obligan a vivir en la propiedad que pagas. Es por eso que la estrategia BURL se aplica más a los propietarios que están en busca de una segunda casa: mientras viven en la casa en la que están pagando la hipoteca, generalmente más pequeña, alquilan la propiedad más grande, así compran utilidad y rentan lujo.

Una variante de la estrategia BURL que podrías hacer si pagas tu primera hipoteca y no se te permite rentar la propiedad por completo, es sólo alquilar una parte de ella. Ya sea de forma permanente o temporal, como en un Airbnb, podrías rentar las habitaciones que no ocupas para inquilinos que, con su dinero, te ayudarían a pagar tu hipoteca.

Para saber si te conviene o no comprar una propiedad, los inversionistas inmobiliarios inteligentes a menudo no pagan más de 100 veces el alquiler mensual del valor de la vivienda. En el caso del ejemplo del costo de alquiler de $7,500 dólares, un inversionista que cumple con esta regla de 100 veces, no pagaría más de $750,000 dólares por una propiedad.

Seguir la regla de inversión BURL puede ser difícil de seguir en ciudades caras como Nueva York, Los Ángeles y San Francisco.

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