Ejecución hipotecaria: qué es

La ejecución hipotecaria es un proceso legal mediante el cual un prestamista recupera una propiedad cuando el prestatario incumple con los pagos de su hipoteca. Este procedimiento puede llevar a la venta del inmueble, generalmente en una subasta, y tiene consecuencias significativas tanto a nivel financiero como personal para el propietario. Existen diferentes tipos de ejecución hipotecaria, y su aplicación depende de la legislación de cada estado. Sigue leyendo para conocer a más a detalle qué es una ejecución hipotecaria, cómo funcionan, qué tipos hay y más.

Puntos clave 

• La ejecución hipotecaria ocurre cuando el prestatario no paga su hipoteca.
• El prestamista puede recuperar y vender la propiedad.
• Existen ejecuciones hipotecarias judiciales, no judiciales y estrictas.
• Impacta negativamente el crédito del deudor por varios años.
• Puede generar deudas adicionales si la venta no cubre lo adeudado.

¿Qué es la ejecución hipotecaria? 

Dentro del sector inmobiliario, la ejecución hipotecaria es un proceso que inicia cuando el prestatario no hace los pagos de la hipoteca de acuerdo a los términos establecidos originalmente y por lo general termina con el prestamista recuperando el bien inmueble e intentando vender la propiedad. 

Los prestamistas tiene permitido legalmente embargar la propiedad porque esta es garantía del préstamo hipotecario, el cual es un préstamo garantizado. Si hay una escritura de fideicomiso involucrada, la compañía de títulos o fiduciario también puede embargar la propiedad sin orden judicial y venderla en caso de incumplimiento. 

¿Cómo funciona la ejecución hipotecaria?

Primero debemos entender que la ejecución hipotecaria está permitida legalmente porque el contrato de préstamo le da al prestamista el derecho de tomar la posesión del activo ofrecido como garantía, en caso de que el deudor incumpla con los pagos del préstamo. Hay que tomar en cuenta que los procesos de ejecución hipotecaria pueden variar de acuerdo al acuerdo descrito en el contrato del préstamo y la legislación local. 

Pero un proceso de ejecución hipotecaria generalmente inicia una vez que un deudor incumple con al menos un pago de un préstamo. El prestamista no iniciará una ejecución hipotecaria completa de inmediato si hace falta un pago, aunque puede depender de las circunstancias de cada contrato. Por lo general, el prestamista envía un aviso de pago atrasado, seguido de una carta de demanda de los pagos atrasados en caso de que se atrase otro pago. 

Incluso en esta etapa muchos prestamistas están dispuestos a comunicarse con el deudor para establecer cómo se pueden reembolsar los pagos y volver a encaminar el contrato de préstamo. Pero si el deudor sigue incumpliendo con los pagos, el prestamista puede mandar un aviso de incumplimiento después de 90 días de pagos atrasados. 

Es aquí donde inicia el período de restablecimiento, que es la última oportunidad para que el deudor realice los pagos atrasados y se restablezca el contrato del préstamo. Si el deudor siguen sin pagar la deuda, el prestamista inicia una ejecución hipotecaria para recuperarla y luego el deudor es desalojado de la propiedad y esta se vende, generalmente a través de una subasta. 

Tipos de ejecución hipotecaria

Actualmente existen tres tipos de ejecuciones hipotecarias y todos requieren que se emitan avisos públicos y se notifique a las partes involucradas sobre los procedimientos. Hay que tomar en cuenta que una vez que las propiedades se venden mediante una subasta, los deudores tienen una pequeña cantidad de tiempo para encontrar un nuevo lugar para vivir antes de que el alguacil emita un desalojo. 

1. Ejecución hipotecaria judicial

Todos los estados permiten este tipo de ejecución hipotecaria y algunos lo requieren. Aquí el prestamista presenta una demanda ante el sistema judicial y el prestatario recibirá una nota por correo exigiendo el pago. Luego el prestatario tiene 30 días para responder con un pago para evitar la ejecución hipotecaria y si no se realiza después de un período de tiempo determinado, la propiedad hipotecada se vende mediante una subasta al mejor postor, realizada por un tribunal local o la oficina del alguacil.

2. Ejecución hipotecaria por poder de venta o no judicial 

Este tipo de ejecución hipotecaria, está permitida en muchos estados si la hipoteca incluye una cláusula de poder de venta. Después de que un propietario no paga la hipoteca el prestamista envía avisos exigiendo los pagos y una vez que ha pasado un período de espera establecido la compañía hipotecaria, en lugar de los tribunales locales o la oficina del alguacil, lleva a cabo una subasta pública. Las subastas de ejecución hipotecaria no judiciales suelen ser más convenientes, aunque pueden estar sujetas a revisión judicial para garantizar la legalidad de los procedimientos.

3. Ejecución hipotecaria estricta

Un pequeño número de estados permiten la ejecución hipotecaria estricta. Aquí el prestamista presenta una demanda contra el propietario que ha incumplido y si el prestatario no puede pagar la hipoteca dentro de un plazo específico ordenado por el tribunal, la propiedad vuelve directamente al titular de la hipoteca. Generalmente, las ejecuciones hipotecarias estrictas se llevan a cabo solo cuando el monto de la deuda es mayor que el valor de la propiedad.

¿Qué estados cuentan con ejecución hipotecaria judicial? 

• Carolina del Sur
• Connecticut
• Dakota del Norte
• Delaware
• Florida
• Illinois
• Indiana
• Iowa
• Kansas
• Kentucky
• Louisiana
• Maine
• Nueva Jersey
• Nueva York
• Nuevo Mexico
• Ohio
• Pennsylvania
• Vermont
• Wisconsin

¿Qué estados cuentan con ejecución hipotecaria no judicial? 

• Alabama
• Alaska
• Arizona
• Arkansas
• California
• Carolina del Norte
• Colorado
• Dakota del Sur
• Georgia
• Hawaii
• Idaho
• Maryland
• Massachusetts
• Michigan
• Minnesota
• Mississippi
• Missouri
• Montana
• Nebraska
• Nevada
• New Hampshire
• Oklahoma
• Oregon
• Rhode Island
• Tennessee
• Texas
• Utah
• Virginia
• Virginia Occidental 
• Washington
• Wyoming

¿Cuáles son las consecuencias de una ejecución hipotecaria? 

Una ejecución hipotecaria tiene consecuencias a corto y largo plazo que todos los prestatarios deben tener en cuenta. Además de que hacen que las personas pierdan su hogar y deban encontrar un nuevo lugar para vivir, también representan un gran desafío en el futuro, ya que impactan el puntaje crediticio que se necesita para otros préstamos más adelante. 

Hay que tomar en cuenta que una ejecución hipotecaria puede dañar el crédito, ya que permanecen en el informe crediticio durante siete años. A esto se le suma que además de perder un lugar para vivir, se pierde dinero y esfuerzo lo que puede impactar el patrimonio general de la persona. 

Pero eso no es todo, una ejecución hipotecaria puede causar que se deba dinero. De acuerdo a las leyes de cada estado, el prestatario puede deber dinero si la casa se vende en la subasta de ejecución hipotecaria por menos de lo que debe. La cantidad adeudada se denomina “déficit” y si no puede pagar, puede ser demandado, enfrentar un embargo de salario y más.

Conclusiones

La ejecución hipotecaria es un evento con serias repercusiones financieras y emocionales para los propietarios, quienes no solo pierden su hogar, sino que también ven afectado su historial crediticio y pueden enfrentar deudas adicionales. Es fundamental que los prestatarios comprendan los términos de su hipoteca y busquen opciones para evitar llegar a este proceso.

Si bien recuperarse de una ejecución hipotecaria es posible, el camino puede ser complicado. Es recomendable explorar alternativas como la refinanciación, la venta de la propiedad antes del embargo o negociar con el prestamista para encontrar soluciones que permitan mantener la estabilidad financiera y evitar el impacto negativo en el crédito.

FAQs

¿Por qué se producen las ejecuciones hipotecarias?

Una ejecución hipotecaria se produce cuando el propietario de la vivienda se retrasa en los pagos del préstamo hipotecario utilizado para comprar la vivienda y es algo que ningún propietario quiere experimentar y, en la mayoría de los casos, la falta de pagos de un préstamo hipotecario suele deberse a una caída inesperada de las finanzas o a un cambio en las circunstancias del propietario como pérdida del empleo, facturas médicas inesperadas, separación o divorcio o costos imprevistos asociados con el mantenimiento de la propia vivienda.

¿Cuánto son los honorarios de ejecución hipotecaria?

Según datos de la Oficina de Protección Financiera del Consumidor (CFPB), el propietario medio puede llegar a pagar alrededor de $12,500 dólares en costos y honorarios de ejecución hipotecaria.

¿Qué pasa con las pertenencias personales si una vivienda entra en ejecución hipotecaria?

Si una propiedad es objeto de una ejecución hipotecaria las pertenencias personales podrían ser incautadas o confiscadas, si lo desalojan y no se va antes de que llegue la policía. Después de la ejecución hipotecaria, el prestamista o nuevo propietario puede presentar una solicitud de desalojo si todavía está en la propiedad. Al igual que la ejecución hipotecaria, el proceso de desalojo varía según el estado y la ubicación; pero en general, el tribunal debe ordenar los desalojos. Si el tribunal ordena el desalojo, recibirá un aviso. A partir de ese momento, se tiene una cierta cantidad de tiempo para empacar las pertenencias y abandonar la propiedad.

¿Se puede comprar una casa después de pasar por una ejecución hipotecaria? 

Sí se puede comprar una casa después de una ejecución hipotecaria, pero obtener una hipoteca será más difícil. En general, se deberá esperar entre dos y siete años después de la ejecución hipotecaria antes de ser elegible para otra hipoteca, de acuerdo al tipo de préstamo. También se tiene que mejorar el puntaje crediticio y demostrar que se tienen suficientes ingresos para pagar la nueva hipoteca.

Fuentes del artículo 

• Cornell Law School: foreclosure
• Federal Housing Finance Agency: AN OVERVIEW OF THE HOME FORECLOSURE PROCESS
• U.S. Department of Housing and Urban Development: FORECLOSURE PROCESS
• NOLO: What Is Foreclosure?
• Consumer Financial Protection Bureau: For many struggling mortgage borrowers with home equity, selling their home could be an alternative to foreclosure