El alza en los precios de las viviendas comienza a alarmar a los especialistas

El crecimiento del mercado de la vivienda ayudó a evitar el colapso económico en 2020, pero el alza de los precios comienza a preocupar a los legisladores, que temen que esto pueda bloquear a una generación de posibles compradores.

Los precios de las viviendas en enero, un mes tradicionalmente lento para el mercado, subieron un 14% con respecto al mismo mes del año anterior, mientras que las ventas aumentaron un 24%, a pesar de una tasa de desempleo que fue casi el doble durante 2020. La demanda de viviendas existentes es tan fuerte que la vivienda promedio solo dura en el mercado durante un promedio de tres semanas y el inventario se encuentra en un mínimo histórico después de ver su caída más pronunciada el año pasado, desde que se comenzaron a registrar estos datos en 1999, dice una investigación del portal de noticias POLITICO.

Este crecimiento amenaza con dejar a amplias franjas de la población fuera del mercado, con millones de estadounidenses en una posición financiera menos segura, ampliando la brecha de riqueza racial y obligando a los millennials, que ya están rezagados con las generaciones anteriores en la construcción de riqueza y la formación de familias, a quedarse más atrás.

“El sueño de ser propietario de una vivienda está fuera del alcance de la clase trabajadora”, dijo el presidente bancario del Senado, Sherrod Brown, un demócrata de Ohio. “El aumento de los precios de las viviendas y los salarios fijos significan que muchas familias, especialmente las de color, tal vez nunca puedan pagar su primera casa”.

Brown, quien insiste en llamar a su panel el “Comité Senatorial de Banca y Vivienda”, prometió que estos temas serán prioridad máxima en los próximos meses, mientras el país lucha por recuperarse de la recesión inducida por la pandemia. Entre otras cosas, dijo que planea trabajar con la administración de Biden para abordar el aumento del costo de la vivienda y ampliar el acceso a la propiedad “para que más familias puedan alquilar y poseer casas en comunidades inclusivas”.

La última vez que Estados Unidos vio precios de la vivienda tan disparados, el colapso resultante derrumbó la economía mundial. La mayoría de los analistas de la industria dicen que el auge actual no es una “burbuja” similar a ese frenesí de hace más de una década, que condujo a la crisis financiera.

Aún así, el ritmo actual de apreciación del precio de la vivienda es insostenible, dicen. “Me preocupa que la subida de precios ahogue a los compradores primerizos”, dijo Lawrence Yun, economista jefe de la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios. “Esto simplemente no puede continuar”.

El precio medio de una casa en San José, California, fue de $1.4 millones de dólares en el cuarto trimestre del año pasado, un aumento del 12.4% por ciento con respecto al mismo período del 2019. Pero los mayores aumentos se han producido fuera de las ciudades más caras, ya que los residentes huyeron de los centros urbanos abarrotados durante la pandemia. Los precios en Phoenix subieron un 14.4% en diciembre con respecto al mismo mes del año anterior, mientras que Seattle registró alzas del 13.6%, según el índice Case-Shiller.

¿Por qué ha prosperado el mercado de la vivienda durante la recesión?

Por un lado, la crisis es inusualmente desigual: los empleados de cuello blanco que pueden trabajar de forma remota han salido ilesos en su mayor parte y muchos, de hecho, han aumentado sus ahorros mientras cosechan los beneficios del alza en el precio de las acciones más altos. Las tasas hipotecarias históricamente bajas, como resultado de las políticas de la Reserva Federal a la crisis, empujaron a algunos de esos compradores a comprar una primera o segunda casa, según los analistas.

Mientras tanto, un exceso de millennials, el grupo generacional más grande del país, que consta de los nacidos desde principios de la década de 1980 hasta mediados de la década de 1990, está llegando a la edad óptima para comprar su primera vivienda, y los datos regionales sugieren que la pandemia orilló a muchos a dirigirse a los suburbios.

Pero no hay suficientes casas para satisfacer la demanda demográfica, lo que eleva el precio de las que están a la venta y retrasa potencialmente la capacidad de muchos otros millennials de convertirse en propietarios, la principal forma en que los estadounidenses generan riqueza.

Otra preocupación es que un aumento potencial en las tasas hipotecarias a medida que la economía se recupera podría dejar con deudas impagables a los prestatarios que se apresuraron a comprar cuando las tasas eran bajas y, en algunos casos, pagaron por encima del precio de venta.

Además, una caída repentina de los precios de las viviendas afectaría a los vendedores que se han abstenido de publicar sus viviendas durante la pandemia.

“En este momento no lo describiría como una burbuja, pero eso no lo hace menos preocupante”, dijo Mike Fratantoni, economista jefe de la Asociación de Banqueros Hipotecarios. “Creo que podríamos continuar a este ritmo durante un par de trimestres antes de chocar contra ese muro”, agregó Fratantoni.

A primera vista, la actividad del mercado parece recordar el auge antes de la crisis crediticia de 2008. Los saldos hipotecarios aumentaron en $182 billones en el cuarto trimestre de 2020, el mayor repunte trimestral desde 2007, según el último informe de la Reserva Federal sobre la deuda de los hogares. Se originaron más hipotecas en el cuarto trimestre del año pasado que en cualquier trimestre desde que la Fed comenzó a rastrearlo en 2000, superando el máximo anterior de 2003.

Pero los préstamos que se otorgan hoy son mucho más sólidos de lo que eran entonces: el 71% de las solicitudes en el cuarto trimestre de 2020 fueron a prestatarios con puntajes crediticios superiores a 760, considerado un número muy fuerte, en comparación con el 31 por ciento de las hipotecas que se otorgaron a prestatarios solventes en el tercer trimestre de 2003.

Y a diferencia de principios de la década de 2000, cuando había demasiadas casas, la producción de viviendas ha sido baja durante años, plagada por la escasez de mano de obra calificada y el aumento de los costos de las materias primas. Los constructores de viviendas esperan que la construcción de viviendas unifamiliares se recupere este año después del congelamiento al comienzo de la crisis del COVID-19, pero los precios de la madera siguen siendo un obstáculo importante.

El precio de la madera ha subido aproximadamente un 180% desde abril, un aumento que equivale a alrededor de $24,000 dólares extras al precio de una casa promedio, según la Asociación Nacional de Constructores de Viviendas.

Esos cambios, lo que el economista de Zillow Matthew Speakman llamó “la gran reorganización”, se producen en un contexto de más de 70 millones de millennials que han llegado a los años pico de compra de viviendas.

“Hay una gran cantidad de adultos jóvenes en el país ahora que no existía hace una década”, dijo Speakman. “La fuerza que impulsa la demanda está aquí para quedarse y debería brindar más apoyo en el próximo año, incluso cuando la locura por la pandemia se calme”.

Sin embargo, si no hay suficientes hogares para satisfacer esa demanda, la generación más numerosa del país no podrá comenzar a generar capital, lo que a su vez retrasará otras decisiones financieras. A pesar de representar más de un tercio de la fuerza laboral, los millennials poseen menos del 6% de toda la riqueza estadounidense, según datos de la Reserva Federal.

Los retrasos tendrán impactos sociales a largo plazo. Incluso antes de que ocurriera la pandemia, más de 1 de cada 5 millennials (21.9% en 2019) vivía con sus padres, frente al 11.7% en 2001, según un análisis de Zillow con datos del censo. En parte como resultado de esto, los millennials están significativamente por detrás de las generaciones anteriores en la formación de familias.

Y los afroamericanos y latinos, que tienen el doble de probabilidades de alquilar que los blancos y más del doble de probabilidades de reportar atrasos en los pagos de vivienda durante la pandemia, podrían ver aumentar las barreras para comprar una vivienda a raíz de la crisis. Los inquilinos atrasados ​​en los pagos enfrentarán impactos en sus puntajes de crédito y un potencial desalojo una vez que pase la crisis, lo que hará que sea más difícil alquilar su próxima casa y más caro comprar una.

La mayoría de los analistas esperan que los precios de las viviendas sigan subiendo este año, incluso cuando el aumento gradual de las tasas hipotecarias modere un poco la demanda, pero podrían pasar años antes de que la oferta de viviendas pueda satisfacerla. Mientras tanto, millones de personas se verán excluidas.

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