Fannie Mae y Freddie Mac: cómo te pueden ayudar a comprar una casa en Estados Unidos

Si vives en Estados Unidos, sin importar el tiempo que lleves en tu estancia, y quieres comprar una casa, tal vez has escuchado o leído acerca de Fannie Mae y Freddie Mac. ¿Sabes qué son? A pesar de lo primero que se nos viene a la mente, no son los nombres de personas, sino un tipo de apodo para identificar a las empresas patrocinadas por el gobierno para ayudar a las personas a obtener una hipoteca para adquirir una vivienda.

¿Qué es Fannie Mae?

Fannie Mae es el mote que representa a la Asociación Hipotecaria Nacional Federal (FNMA). ¿Cómo se pasó al nombre de una asociación a dos palabras que parecen un nombre propio? El acrónimo FNMA dio origen a su popular nombre como FN = Fannie y MA = Mae.

Historia de Fannie Mae

Para entender el funcionamiento e importancia de Fannie Mae en la adquisición de una hipoteca, se debe empezar por comprender el contexto en el que fue instituido.

Antes de que esta figura existiera, la mayoría de los préstamos otorgados a compradores de vivienda eran a corto plazo con un pago global al final. El periodo de estos préstamos oscilaba entre los cinco y siete años. El problema es que muchos prestatarios no estaban preparados para este último gran pago.

Con la Gran Depresión en la década de 1930, esta adversidad se acrecentó, luego de que millones de personas perdieron sus trabajos y los ahorros de su vida. Se hizo imposible hacer un gran pago global al final de un préstamo hipotecario. Durante el apogeo de la Gran Depresión, alrededor del 25% de los estadounidenses no pagaban sus hipotecas, según Realtor.

¿Cómo te ayuda Fannie Mae a comprar una casa?

En medio de ese contexto adverso, en 1938, nace la FNMA, mejor conocido por muchos como Fannie Mae.

Como parte del New Deal, el gobierno federal creó Fannie para estimular el mercado de la vivienda al hacer que las hipotecas sean más accesibles para los prestatarios de bajos ingresos que de otra manera no calificarían.

Fannie también facilitó que los bancos y los prestamistas emitieran préstamos, y muchos de los préstamos respaldados por la FHA emitidos en las décadas de 1930 y 1940 fueron comprados por FNMA.

Curiosamente, los beneficios de Fannie Mae son indirectos, es decir, los prestatarios no tienen trato directo con la institución y solicitan un préstamo. Por el contrario, la FNMA opera en conjunto con los prestamistas, y se vuelven como una especie de co-firmantes invisibles de tu préstamo hipotecario, ya que respaldan que tu solicitud sea aceptada por el prestamista.

Dicho en pocas palabras, Fannie Mae reduce el riesgo para los bancos y garantiza que un prestamista no perderá dinero si el prestatario no paga.

¿Qué es Freddie Mac?

Similar a Fannie Mae, Freddie Mac es un acrónimo para nombrar a la Corporación Federal de Préstamo Hipotecario para la Vivienda (FHLMC).

Historia de Freddie Mac

Esta organización fue fundada en 1970 y se considera hermana de Fannie, ya que básicamente es una alternativa para que la solicitud de prestatarios de bajos recursos sean aceptadas por los prestamistas bajo su respaldo.

De alguna manera, la filosofía de ambas instituciones, Fannie y Freddie, son similares y la creación de esta última se debió únicamente para que Fannie no tuviera el monopolio total del mercado hipotecario.

¿Cómo te ayuda Freddie Mac a comprar una casa?

Freddie Mac tampoco otorga préstamos, por lo que muchos compradores de vivienda suelen escuchar de la existencia de ambas instituciones, sin realmente conocer cómo funcionan.

Si bien su apoyo es indirecto, el proceso por el cual ayudan a los prestatarios es relativamente complejo. Al igual que Fannie, esta organización compra préstamos de otros prestamistas en el mercado secundario, los empaqueta en valores respaldados por hipotecas y los vende a inversionistas como fondos de cobertura.

Al comprar los préstamos de los bancos, Fannie y Freddie llenan de efectivo a los prestamistas, como si pagaran con antelación el préstamo de un solicitante calificado, mismo que luego pueden entregar y prestar a más compradores de viviendas. Esto ayuda a que más compradores obtengan casas que de otra manera no calificarían.

Quizás la única diferencia entre Fannie y Freddie radica en su alcance: mientras Mae compra hipotecas de bancos comerciales más grandes y Mac las compra de bancos más pequeños. Aunque los criterios de calificación varían entre uno y otro, en ambos casos podrías dar un pago inicial del 3% por una casa, si eres aprobado por cualquiera de estas instituciones.

Se estima que casi la mitad de todas las hipoteca residénciales en Estados Unidos están garantizadas por alguna de estas instituciones.

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