Qué es el valor acumulado de la vivienda sobre una casa que estás pagando

Entender qué es el valor acumulado de la vivienda es importante para todos los propietarios que están pagando una hipoteca, especialmente si buscan solicitar un préstamo con la casa en garantía.

¿Qué es el valor acumulado de la vivienda?

El valor acumulado de la vivienda, también conocido como el valor neto u home equity, es la cantidad de casa que posees en función de la cantidad de dinero que has pagado por ella, por medio de tu hipoteca. Es fácil saber cuál es esta cantidad, ya que sólo debes restar cuánto debes por la casa del valor total de la propiedad. Por ejemplo, si tu casa vale $400,000 dólares y debes $100,000 dólares en tu hipoteca, tienes $300,000 dólares en valor líquido de la vivienda.

Es cierto que no puedes gastar el valor de la vivienda, ya que no es un dinero líquido, no obstante, forma parte de tu patrimonio. Una ventaja de saber el valor acumulado o neto de tu casa es la de pedir prestado contra él.

¿Cómo acumulas más valor de tu casa al pagar una hipoteca?

La mayoría de las personas que compran una casa pagan una hipoteca para conseguirlo. Incluso los más ricos y afamados lo hacen. Todos saben que al solicitar un préstamo hipotecario, no sólo pagan por el valor de la vivienda que compran, también deben pagar intereses, que es el costo de pedir dinero prestado.

Cada que realizas un pago de tu hipoteca, una parte de ese dinero va a los intereses de tu préstamo y otra a la equidad de la vivienda. El término equity se utiliza para identificar la cantidad de casa que posees, es similar a una acción de tu inversión. Conforme más tiempo pagues tu casa, más “acciones” de ella poseerás.

Tu pago inicial es el primer capital de la casa que posees. Cuando solicitas una hipoteca, el prestamista requerirá que hagas un down payment, que es un determinado porcentaje del valor de la vivienda, usualmente del 20%, para expedirte el préstamo por el valor restante de la casa. Por ejemplo, si la casa que quieres vale $200,000 dólares, tendrás que hacer un pago inicial de $40,000 dólares y el resto, $160,000 dólares, te los prestará el banco.

En ese momento, el prestamista calculará cuánto te costará tu préstamo con base en el plazo en el que deseas pagarlo. La amortización es el cálculo que permite saber de cuánto serán tus pagos mensuales. Si tienes un préstamo a 30 años a tasa fija, pagarás la misma cantidad todos los meses durante esos años (360 meses). Cuando el banco te presta dinero para la compra de una casa, suele establecer una tasa fija para que tus pagos mensuales no cambien durante el plazo de tu préstamo, a menos de que sea una hipoteca de interés variable.

Lo que los propietarios que solicitan una hipoteca deben saber es que el valor acumulado de la vivienda es un proceso a largo plazo, ya que los primeros pagos de tu préstamo van más a los intereses que al capital de tu préstamo. De esta manera, el prestamista asegura que pagues el préstamo, puesto que los primeros años adquieres menos valor de casa. Es hasta la mitad del plazo cuando hay mayor equidad y cada pago que realizas va más al capital que a los intereses.

Por ejemplo, una amortización de una hipoteca de $100,000 dólares con una tasa de interés del 4% en un periodo de 30 años quedaría en un pago mensual fijo de $477.42 dólares. De esta manera, los primeros pagos se repartirían de la siguiente manera:

1. Pago mensual de $477.42 dólares, donde $333.33 irían a los intereses y $144.09 dólares irían al capital, para dejar un saldo de $99,855.91 dólares.
2. Pago mensual de $477.42 dólares, donde $332.85 irían a los intereses y $144.57 dólares irían al capital, para dejar un saldo de $99,711.34 dólares.
3. Pago mensual de $477.42 dólares, donde $332.37 irían a los intereses y $145.05 dólares irían al capital, para dejar un saldo de $99,566.29 dólares.

Como ves, adquieres el valor acumulado de la vivienda de manera paulatina, dependiendo del plazo de tu hipoteca. En este sentido, hasta el tercer pago, sin contar el pago inicial que habrás realizado, tendrías un valor neto de tu casa de tan solo $433.71 dólares.

Siguiendo con el mismo ejemplo, los últimos pagos mensuales se verían de la siguiente manera, con una mayor cantidad al capital y una menor al interés:

358. Pago mensual de $477.42 dólares, donde $4.73 irían a los intereses y $472.69 dólares irían al capital, para dejar un saldo de $946.87 dólares.
359. Pago mensual de $477.42 dólares, donde $3.16 irían a los intereses y $474.26 dólares irían al capital, para dejar un saldo de $472.61 dólares.
360. Pago mensual de $477.42 dólares, donde $1.58 irían a los intereses y $475.84 dólares irían al capital, para dejar un saldo de $0.00 dólares.

Hasta tu pago 358 (por los meses que llevas, ya que 30 años tienen 360 meses) habrías logrado obtener un valor acumulado de vivienda de $98,577.21 dólares, sin contar los intereses que ya habrías pagado y que te faltarían por liquidar con los tres pagos restantes.

¿Por qué es importante conocer el valor acumulado de la vivienda?

Cuando tienes suficiente capital de tu casa, puedes usarlo como un tipo de moneda tomando prestado contra él en forma de préstamo con garantía hipotecaria (HELOC) o línea de crédito. Y si tu capital es mayor que el precio de compra original, has ganado dinero con la inversión.

Un préstamo con garantía hipotecaria, o HELOC, es una línea de crédito que permite a los propietarios de viviendas estadounidenses adquirir préstamos contra el valor líquido de tu vivienda (u home equity). Este valor consiste en la cantidad de dinero en la que está valorada la casa del prestatario, menos la cantidad de alguna hipoteca que se tenga sobre dicho inmueble (el mismo cálculo que se ha desarrollado anteriormente).

Debido al alto valor de las propiedades, adquirir cada vez mayor equidad de tu hipoteca te permitirá acceder a mayores cantidades de préstamo, poniendo en garantía el valor de tu casa. De esta manera, los prestamistas se sienten con mayor confianza de prestar su dinero, debido a que si no lo pagas, podrían embargarte la vivienda.

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