Regresan las hipotecas de interés variable: por qué ahora podrían ser la mejor opción para comprar una casa

Los préstamos hipotecarios de interés variable no es que hayan dejado de existir, pero suelen ser productos financieros a los que las personas que quieren comprar una casa rehúyen. Cuando las tasas hipotecarias son bajas, sería un error no aprovecharlas y fijarlas durante 30 años, pero cuando son altas como ahora, una tasa variable podría ser la solución financiera para que no gastes tanto en la compra de tu vivienda.

De acuerdo con la Asociación de Banqueros Hipotecarios, la demanda de hipotecas de tasa variable (ARM) alcanzó un máximo de 14 años la segunda semana de mayo. Los compradores de casas buscan opciones baratas para combatir los crecientes costos de los préstamos. La participación de ARM representó el 10.8% de los préstamos totales la semana pasada, según MBA, el punto más alto desde marzo de 2008 y más del doble del 4.4% de la actividad de solicitud de compra para la semana que finalizó el 27 de enero. Antes de eso, la actividad de ARM era aún menor.

En estos momentos, la tasa de estos préstamos es un punto porcentual más bajo que la tasa de la hipoteca fija a 30 años, que se ha disparado desde principios de año.

La semana del 8 al 14 de mayo, la tasa de la hipoteca fija a 30 años, que es el préstamo hipotecario más popular utilizado en la compra de viviendas en EE.UU., alcanzó el 5.3%, según Freddie Mac, el nivel más alto desde julio de 2009 y un aumento del 3.22% en la primera semana del año.

En comparación, la hipoteca de tasa variable promedio 5/1 se situó en 3.98% la misma semana.

Históricamente, las ARM han sido una alternativa atractiva para los prestatarios que buscan una tasa inicial más baja en comparación con las hipotecas tradicionales de tasa fija.

A diferencia de las hipotecas tradicionales, que tienen una tasa de interés fija durante la vigencia del préstamo, el pago de una ARM puede fluctuar con el tiempo. La tasa se reinicia después de un período previamente acordado y reflejará las condiciones actuales de la tasa de interés, lo que resultará en pagos mensuales más altos o más bajos.

El riesgo con las hipotecas de tasa variable es que los intereses fluctúan con base en las circunstancias del mercado. Un préstamo ARM reinicia la tasa después de un periodo previamente acordado, lo que podría provocar que tus mensualidades sean más altos o más bajos con base en el contexto de ese momento. Aunque ahorita estas tasas están por debajo de los préstamos hipotecarios tradicionales con tasas fijas, no suele suceder. Por el contrario, usualmente, los prestatarios terminan pagando más por su casa por los aumentos de la tasa durante los 30 años que dura su financiamiento.

De hecho, en el ambiente se siente un temor de historia relativamente reciente: vivir un momento similar al de la Gran Recesión de hace casi 15 años. En aquellos años, se creó una burbuja inmobiliaria entre precios inflados de las viviendas (como ahora), una alta demanda (como ahora) y una oferta limitada (como ahora) que posteriormente llevó a una fuerte recesión en EE.UU. Esa burbuja explotó con una caída sin precedentes en los precios del mercado de las bienes raíces.

Actualmente, expertos han señalado que no debemos temer. A diferencia de aquellos años, acceder a una hipoteca de interés fija o variable tiene requisitos más estrictos que en aquel momento, en el que hubo una ola de ejecuciones hipotecarias entre el desempleo y la falta de cumplimiento en los pagos.

Los criterios de crédito e ingresos se han vuelto más restrictivos, lo que limita la selección de prestatarios. Además, los ARM son más complejos que los préstamos hipotecarios tradicionales, lo que no lo hace perfecto para todos.

“Las regulaciones más nuevas limitan los ajustes de la tasa, que limitan los aumentos porcentuales por período y durante la vigencia del préstamo, lo que minimiza el riesgo de shock de pago que pueden experimentar los compradores de vivienda”, explicó Brian Rugg, director de crédito de loanDepot, a Yahoo Money.

En pocas palabras, que en estos momentos sea favorable un ARM por encima de una tasa fija, no quiere decir que así se mantenga en lo que dura tu préstamo, sea de 15 o 30 años. Las tasas, tus mensualidades y el costo total de tu casa pueden cambiar considerablemente durante todo ese tiempo.

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