Qué es el método BRRRR que puede ayudarte a comprar casas de inversión

Hay una estrategia muy conocida entre los inversores inmobiliarios profesionales que se le identifica como el método BRRRR. En un mercado dinámico, este modelo permite que los inversionistas tomen la delantera. Y aunque puede ser una forma en la que nuevos propietarios busquen comprar casas de inversión, deben conocer los riesgos que eso conlleva para saber si son capaces de afrontarlos.

El método BRRRR es un acrónimo de Comprar, Rehabilitar, Rentar, Refinanciar, Repetir en inglés. Esta estrategia se puede entender casi de manera automática, sin explicación. Lo que sí es necesario detallar, es que el principal objetivo es comprar viviendas a un precio bajo, que son aquellas quizás estén baratas por daños específicos, para que puedan arreglarse y encontrar inquilinos que generen ingresos pasivos.

Hasta este momento, sólo se han completado las primeras tres letras del método (BRR), que es comprar, rehabilitar y rentar. A partir de aquí, es cuando comienza el verdadero riesgo, si pretendes seguir en el mundo inmobiliario: refinanciar y repetir.

El futuro inversionista se acerca a un prestamista hipotecario con el objetivo de un refinanciamiento con retiro en efectivo, que sería la tercera R. Al tener este dinero prestado, puedes comprar otra casa infravalorada y, con ello, culminar por concluir la última R del método: repetir.

Es primordial remarcar que este método suelen desarrollarlo inversionistas de larga data, no obstante, puede llevarlo a cabo cualquier persona que haya terminado de pagar su hipoteca principal y que quiera aumentar sus ingresos pasivos por medio de una nueva propiedad. Las personas que intenten el método BRRRR deben buscar propiedades de bajo costo, pero también en las que puedan hacer números específicos de su rehabilitación que no superen su presupuesto. Propiedades en dificultades o antiquísimas son las más atractivas para este tipo de estrategias.

A continuación, un ejemplo del método BRRRR.

Compras una propiedad de $150,000 dólares con un 20% de pago inicial, que sería de $30,000 dólares. El costo de renovación podría ser una suma de $50,000 dólares. Hasta el momento, has invertido $80,000 dólares.

Con la rehabilitación, ahora la casa podría tasarse en $250,000 dólares. Es importante aquí hacer una acotación: no todas las renovaciones del hogar aumentan el valor de la propiedad. Tomando en cuenta esto, ahora puedes rentar la propiedad en $2,000 dólares al mes, con el que podrías pagar los gastos de tu préstamo inicial y un poco de dinero extra. El precio del alquiler debe alinearse con el mercado local.

Aquí es donde comienza el verdadero movimiento de inversión. Supongamos que aún debes $115,000 dólares de tu préstamo inicial de $120,000 dólares. Realizas un refinanciamiento en efectivo por $187,500 dólares, el 75% del valor de tasación reciente de la propiedad. Con ese dinero, pagas tu primer préstamo, los $115,000 dólares, y te queda alrededor de $72,500 dólares, menos los costos de cierre. Usas una parte de eso para hacer un pago inicial en otra ejecución hipotecaria y la otra parte para gastos de rehabilitación. Y así es como el ciclo puede continuar.

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