El tiempo y la tasa de interés: las claves para saber cuándo deberías refinanciar tu hipoteca

Cuando alguien habla de refinanciar una hipoteca de inmediato se piensa en el beneficio más próximo: menos mensualidades con tasas de interés bajas. Ése sólo tendría que ser uno de los principales propósitos; nadie en su sano juicio refinanciaría ninguna deuda por una tasa de interés más alta que la que maneje. Sin embargo, hablando de un préstamo hipotecario, aunque un punto porcentual de tasa de interés puede significar miles de ahorros en dólares, en realidad esto depende del periodo que tengas con tu hipoteca y cuánto tiempo piensas vivir en tu propiedad para sacarle provecho.

El refinanciamiento de una hipoteca es una opción que se da a una persona para seguir pagando su casa y obtener dos posibles beneficios independientes uno del otro: pagar mensualidades más económicas o tener un lapso menor de tiempo.

Desde que la pandemia de coronavirus llegó a Estados Unidos, las tasas de interés de referencia bajaron a 0% lo que provocó que las tasas de interés hipotecarias se encontraran en mínimos históricos, convirtiéndose en una excelente oportunidad para refinanciar, aunque con sus respectivas consideraciones.

Razones para refinanciar una hipoteca

Las razones para refinanciar un préstamo hipotecario más populares son:

1. Reducir pago mensual: si por alguna razón y sin tomar en cuenta el tiempo que ya llevas pagando tu hipoteca, no cuentas con la solvencia necesaria para continuar pagando lo mismo mes a mes, es posible que encuentres que el interés actual te convenga, incluso aunque sea por el mismo lapso de tiempo. Este tipo de opción conviene cuando no llevas mucho tiempo con tu hipoteca.
2. Cambiar tasa variable por una fija: aunque las tasas variables son poco comunes en el mercado estadounidense, si tienes una hipoteca de este estilo puede ocasionar que pagues mensualidades elevadas, por lo que refinanciar por una tasa fija favorable hace que tus depósitos no cambien mes por mes.
3. Pagar hipoteca más rápido: si tu economía mejora y consideras que puedes aumentar tu depósito, es posible que quieras acortar tu lapso de hipoteca. Es decir, si tu préstamo actual tiene un periodo a 30 años, puedes refinanciarlo a 20 o 15 años, sin embargo, debes contemplar que tu mensualidad va a incrementar considerablemente.
4. Aprovechar la equidad: cuando refinancias para pedir prestado más de lo que debes en tu préstamo actual, el prestamista te da un cheque por la diferencia. Esto se llama refinanciamiento de retiro de efectivo.

Sin embargo, aunque todas estas razones son válidas, no debes perder de vista el tiempo que llevas pagando tu hipoteca, una de las piezas claves para saber si te conviene o no refinanciar tu préstamo.

¿Por qué el tiempo y la tasa de interés son claves para refinanciar?

Toma en cuenta que un refinanciamiento hipotecario reemplaza tu préstamo actual con uno nuevo, es decir, se paga la deuda adquirida con un nuevo plazo y bajo una nueva tasa de interés. Es claro que cuando decides refinanciar, buscas que sea con la tasa de interés más baja, éste no se vuelve un problema financiero a menos de que no sepas la importancia del tiempo en el pago de hipoteca.

Cuando refinancias tu hipoteca por una tasa de interés más baja, sin considerar el tiempo que llevas pagando tu hipoteca, el que vas a seguir pagando (si refinancias para el mismo periodo, que usualmente es de 30 años) y el que piensas vivir en tu propiedad, entonces podrías cometer un grave error financiero y terminarías pagando más por tu casa que si hubieras decidido mantener tu préstamo actual. Un ejemplo ayudará a dar más claridad a esta situación.

Suponiendo que tienes una hipoteca de $200,000 dólares con un interés de 4.5% a tasa fija, el pago a 30 años sería alrededor de $1,013 cada mes, por lo que terminarías pagando una deuda completa en ese lapso por un total de $364,680 dólares.

Si a los 10 años, decidieras refinanciar tu hipoteca por una tasa del 4%, pensando que este porcentaje te conviene porque pagarías menos mensualidades, lo cual en la práctica es cierto, en realidad terminarías pagando más por tu casa porque reinicias la temporalidad de tu préstamo original por uno nuevo.

En el mismo ejemplo, si en 10 años ya habías pagado $121,560 dólares (con una tasa del 4.5%), al reanudar tu deuda, aunque mensualmente pagarías $954 (con tu nueva tasa del 4%), al final tu casa te habrá costado $465,000 dólares (la suma de los 10 años ya pagados más los 30 años pagando tu nueva mensualidad), es decir, más del doble del valor de la casa y casi $100,000 dólares más de lo que te hubiera costado si hubieras mantenido tu hipoteca.

También debes considerar que realizar este trámite conlleva un pago adicional por solicitud, cargos de apertura, inspección de la vivienda y cargos por tasar el valor de la vivienda, entre otros.

De la misma forma es importante que en tu decisión también visualices cuánto tiempo vas a vivir en tu casa, porque si llevas pagando 10 años de hipoteca, refinancias a otros 30, y te mudas en 10 años más, en realidad estarías pagando 20 años de una hipoteca que te ha durado 40 y del que seguramente no obtendrás ningún valor líquido de la propiedad.

Es importante que hagas este cálculo con tu hipoteca actual y el de tu refinanciamiento. A grandes rasgos, si quieres refinanciar tu hipoteca, es conveniente que sea en el menor tiempo de vida de tu hipoteca actual, porque menos intereses has pagado, tendrás un punto de equilibrio mejor para recuperar tus finanzas y para que, a largo plazo, refinanciar tu hipoteca sí haya sido un sinónimo de ahorro de dinero de miles de dólares.

También te puede interesar:

• Ahorra hasta $50,000 dólares si refinancias tu hipoteca en tiempos de COVID-19
• De qué modo se puede refinanciar la hipoteca para pagar la deuda completamente
• ¿Sabés qué son los puntos hipotecarios y cómo funcionan? Revisa si te conviene pagar por ellos