Por qué la recesión en el mercado de la vivienda en EE.UU. no se parece al colapso en 2007

Altas tasas de interés y elevados precios de las viviendas en Estados Unidos provocan que haya personas que teman que surja una recesión inmobiliaria como pasó entre 2007 y 2008; los expertos responden

mercado inmobiliario

Ante una posible recesión en Estados Unidos, muchas personas temen que vuelva a surgir un problema de burbuja inmobiliaria como en 2007. Crédito: Shutterstock

Tras el fuerte aumento de las tasas de interés por parte de la Reserva Federal, expertos y consumidores han comenzado a temblar ante una muy posible recesión en Estados Unidos. Y cuando se trata del impacto que estas medidas pueden ejercer en el mercado de la vivienda, los temores se exacerban, recordando el fuerte golpe que significó la burbuja inmobiliaria de 2007. No obstante, hay voces que buscan calmar las aguas de pánico, señalando que diferencias considerables por las cuales no deberíamos preocuparnos.

De manera sorpresiva, durante la pandemia, hubo un fuerte auge en el mercado inmobiliario que benefició a los compradores. La falta de inventario y la gran demanda en EE.UU. provocó que los vendedores quisieran aprovechar esta situación, elevando los precios. A pesar de la adversidad, el resultado no contuvo a los interesados. Y ahora, con las altas tasas de interés, se busca enfriar la demanda.

Con este panorama, muchos consumidores se han preguntado si nos acercamos a la crisis de 2007-2008 que provocó la gran Recesión. Algunos expertos de CNBC han señalado que no.

En comparación con lo sucedido hace más de una década, el mercado inmobiliario de Estados Unidos se encuentra más sano que antes. De alguna manera, esto se debe a que las nuevas regulaciones crediticias, configuradas posteriormente a la burbuja inmobiliaria, son más firmes. Las reglas actuales dan más certeza a los prestatarios.

Sólo por mencionar un ejemplo, el puntaje crediticio FICO promedio del prestatario actual es de 751. Esto se refleja en por lo menos 53.5 millones de hipotecas de vivienda con primer gravamen en Estados Unidos. En 2010, el puntaje promedio para calificar a una hipoteca era de 699. En pocas palabras, calificar para un préstamo hipotecario es más estricto.

Otro registro de dureza y mayor solvencia de los prestatarios, es el porcentaje de down payment que deben pagar antes de adquirir una casa. Esta característica obliga mayor responsabilidad del interesado por una hipoteca y una vivienda que realmente pueda pagar, especialmente cuando los precios de las casas están por las nubes, superando máximos históricos. Este capital utilizable alcanzó un récord de $11 billones de dólares en conjunto este año, según Black Knight, una empresa de tecnología y datos hipotecarios. Eso es un aumento del 34% desde hace un año.

Por esta misma razón, el apalancamiento, que es la cantidad de deuda que tiene el propietario frente al valor de la vivienda, se reduce drásticamente. Aquí hay que explicar que, durante 2007, la cantidad prestada era mucho mayor de lo que es ahora.

La deuda hipotecaria total en los Estados Unidos ahora es menos del 43% del valor actual de las viviendas, el más bajo registrado. La equidad negativa, que es cuando un prestatario debe más en el préstamo de lo que vale la casa, es prácticamente inexistente. Compare eso con más de 1 de cada 4 prestatarios que estaban bajo agua en 2011. Solo el 2.5% de los prestatarios tienen menos del 10% de capital en sus hogares. Todo esto proporciona un gran colchón en caso de que los precios de las viviendas bajen.

En pocas palabras, los puntajes crediticios, el pago inicial de los prestatarios y la cantidad de deuda hipotecaria actuales son datos duros que brindan una perspectiva más positiva sobre cómo podría afrontarse una posible recesión en el mercado inmobiliario.

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