Préstamo de la FHA: qué es, cuántos tipos hay, requisitos y quiénes califican

Un préstamo respaldado por el Administración Federal de Vivienda (FHA) puede ser una gran opción para quienes compran una vivienda por primera vez

Concepto de Préstamo de la Administración Federal de Vivienda (FHA). — La FHA administra un programa de seguros de préstamos para ampliar las oportunidades de obtener vivienda propia. Crédito: Rawpixel.com | Shutterstock

21 Oct 2024, 20:43 PM EDT

Puntos clave
¿Qué es un préstamo de la FHA?
Tipos de préstamos de la FHA
Requisitos y quiénes califican para obtener un préstamo de la FHA
Otros requisitos básicos para préstamos de la FHA incluyen:
Cómo aplicar para un préstamo de la FHA
Alivio de préstamos de la FHA
Límites en los préstamos de la FHA
Pros y contras de los préstamos de la FHA
Pros
Contras
Conclusiones
FAQs
¿Quién puede calificar para un préstamo de la FHA?
¿Qué puntaje crediticio necesito para un préstamo de la FHA?
¿Es difícil conseguir un préstamo de la FHA?
Fuentes del artículo

Si estás buscando opciones para comprar una vivienda, deberías considerar los préstamos de la FHA, que son menos riesgosos para los prestamistas porque están asegurados por el gobierno. Esto significa que para calificar a un préstamo de la FHA se necesita un puntaje crediticio más bajo y un pago inicial menor.

Para ayudarte a decidir si un préstamo de la Administración Federal de Vivienda (FHA, por sus siglas en inglés) es lo más adecuado para ti, en Solo Dinero te compartimos qué son, cuántos tipos hay, requisitos, quienes califican y otros detalles clave para tomar una decisión informada.

Puntos clave

Los préstamos de la FHA son un tipo de hipoteca dirigida a prestatarios con puntajes crediticios más bajos o que de otra forma no califican para un préstamo convencional.
El gobierno federal asegura los préstamos de la FHA, pero estos son emitidos por prestamistas privados.
Puedes usar un préstamo de la FHA para comprar, construir, renovar una casa o para refinanciar una hipoteca existente.

¿Qué es un préstamo de la FHA?

Un préstamo de la FHA es una hipoteca asegurada por la Administración Federal de Vivienda, que forma parte del Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de Estados Unidos. Con un pago inicial mínimo del 3.5% para prestatarios con un puntaje crediticio de 580 o superior, los préstamos de la FHA suelen ser una buena opción para aquellos que compran una vivienda por primera vez, que no tienen muchos ahorros o con problemas crediticios.

El gobierno federal no otorga préstamos de la FHA, pero sí los asegura. Este seguro protege a los prestamistas en caso de incumplimiento y esta es la razón por la que los prestamistas de la FHA están dispuestos a ofrecer condiciones favorables a los prestatarios que tal vez no califican para un préstamo hipotecario convencional.

Los préstamos de la FHA son emitidos por prestamistas privados aprobados por la FHA, incluidos bancos, cooperativas de crédito y entidades no bancarias. Un préstamo hipotecario de la FHA se puede usar para comprar o refinanciar numeroso tipos de viviendas como:

Viviendas unifamiliares.
Viviendas multifamiliares de dos a cuatro unidades.
Unidades de condominio.
Ciertas casas prefabricadas que estén unidas a cimientos permanentes.

Los préstamos de la FHA también se pueden usar para financiar nuevas construcciones o para renovar una vivienda existente; sin embargo, todas las propiedades actuales o de nueva construcción deben someterse a la tasación de la FHA. Si la propiedad cumple con los estándares gubernamentales, puede usar un préstamo de la FHA para comprarla o refinanciarla.

Tipos de préstamos de la FHA

A continuación te presentamos una lista con los diferentes tipos de préstamos hipotecarios que ofrece la Administración Federal de Vivienda (FHA):

Hipoteca tradicional: una hipoteca que financia una residencia principal.
Hipoteca de Conversión del Valor de la Vivienda (HECM, por sus siglas en inglés): una hipoteca inversa que permite a los propietarios de viviendas, mayores de 62 años, intercambiar el valor de la vivienda por efectivo.
Programa del Seguro Hipotecario de Rehabilitación 203(k): una hipoteca que incluye fondos adicionales para cubrir el costo de reparaciones, renovaciones y mejoras en el hogar.
Programa de Seguro Hipotecario por Eficiencia Energética (EEM, por sus siglas en inglés): una hipoteca que incluye fondos adiciones para pagar mejoras en el hogar con eficiencia energética.
Préstamo de la Sección 245(a): una hipoteca de pagos escalonados (GPM, por sus siglas en inglés) que tiene un mago mensual inicial bajo que aumenta con el tiempo. Una hipoteca sobre capital en crecimiento (GEM, por sus siglas en inglés) programa los aumentos en los pagos mensuales de capital para acortar el plazo del préstamo.

Requisitos y quiénes califican para obtener un préstamo de la FHA

En general, los préstamos de la FHA son más fáciles de conseguir que otros tipos de hipotecas pues permiten al prestatario tener un puntaje crediticio más bajo y una relación deuda-ingreso (DTI, por sus siglas en inglés) potencialmente más alta. Para ser elegible para un préstamo de la FHA, una propiedad debe ser la residencia principal del prestatario; sin embargo, los préstamos se pueden usar para comprar una propiedad residencial de hasta cuatro unidades, suponiendo que el comprador planee vivir ahí.

Los prestamos de la FHA también requieren una tasación especial de la FHA, que debe ser completada por un tasador aprobado por la Administración. Por otro lado, está el seguro hipotecario que debes pagar un préstamo de la FHA, que funciona diferente al de otros tipos de hipotecas. Pagarás una prima de seguro hipotecario anual del 0.15% al 0.75%. Por lo general, pagarás la prima mensual durante la vigencia del préstamo, pero si tienes un pago inicial del 10% o más, el requisito del seguro hipotecario se elimina después de 11 años.

Otros requisitos básicos para préstamos de la FHA incluyen:

Puntaje crediticio: +580 con u pago inicial del 3.5% o más; +500 con un pago inicial del 10% o más.
Tamaño del préstamo: de $472,00 dólares a $1,089,300 dólares para una vivienda unifamiliar dependiendo de dónde se encuentra la propiedad, con algunas excepciones.
DTI máximo: normalmente hasta 43%, pero puede ser más alto en circunstancias determinadas.

Estos son los requisitos mínimos establecidos por la FHA, pero los prestamistas pueden establecer pautas de aprobación extra por encima de los mínimos de la FHA.

Cómo aplicar para un préstamo de la FHA

Para solicitar un préstamo de la FHA requerirás documentos personales y financieros que incluyen, entre otros:

Número de Seguro Social válido.
Prueba de ciudadanía estadounidense, residencia permanente legal o ciertos estados laborales elegibles.
Extractos bancarios como mínimo de los últimos 30 días. También deberás proporcionar documentación de los depósitos realizados durante ese tiempo, como recibos de pago.

Es posible que el prestamista pueda recuperar automáticamente cierta documentación requerida como informes de crédito, declaraciones de impuestos y registros laborales. Circunstancias especiales como si eres estudiante o no tienes un puntaje crediticio, pueden requerir trámites adicionales.

Alivio de préstamos de la FHA

Cuando obtienes un préstamo de la FHA puedes ser elegible para recibir un alivio del préstamo si has experimentado un problema financiero legítimo, como una pérdida de ingresos o un aumento en los gastos de manutención. Por ejemplo, el Programa asequible de modificación de la vivienda (HAMP) de la FHA puede reducir de forma permanente el pago mensual de tu hipoteca a un nivel asequible.

Es importante tomar en cuenta que HAMP ha sido suspendido hasta el 30 de octubre de 2024, pero cuando se reincide el programa y para convertirse en participante pleno, deberás completar con éxito un plan de pago de prueba en el que realizas tres pagos programados, a tiempo, por el monto modificado más bajo.

Límites en los préstamos de la FHA

Sin importar qué tipo de préstamo de la FHA estés buscando, habrá límites en el monto de la hipoteca y estos varían de acuerdo al condado. Los límites de préstamos de la FHA en 2024 oscilan entre los $498,257 y $1,149,825 dólares.

Límite de condado de bajo costo: el límite superior para préstamos de la FHA para viviendas unifamiliares en condados de bajo costo es de $498,257 dólares.
Límite de condado de alto costo: el límite superior para préstamos de la FHA para viviendas unifamiliares en condados de mayor costo es de $1,149,825 dólares.

Algunos condados tienen precios de vivienda que se encuentran en un punto medio, por lo que los límites de los préstamos de la FHA también están en el medio.

Pros y contras de los préstamos de la FHA

Un préstamo de la FHA podría ser una buena opción para comprar una vivienda si tienes problemas de crédito, pero es importante tomar en cuenta los pros y contras de ellos:

Pros

Requisitos mínimos de puntaje crediticio más bajos que los préstamos convencionales.
Pagos iniciales tan bajos como el 3.5%.
Se permiten relaciones deuda-ingresos de hasta 50% y en algunos casos pueden ser más altas si se cumplen factores compensatorios.

Contras

El seguro hipotecario de la FHA dura todo el plazo del préstamo con un pago inicio inferior al 10%.
La propiedad debe someterse a una tasación separada y cumplir con estrictos estándares de salud y seguridad, lo que algunos vendedores consideran un obstáculo adicional.
No se permiten préstamos jumbo, ya que el monto del préstamo no puede exceder el límite conforme para el área.

Conclusiones

Los préstamos de la FHA pueden ser sumamente útiles para quienes compran una vivienda por primera vez; por lo general es más fácil calificar para este tipo de hipotecas y requieren un pago inicial menor que muchos otros tipos de préstamos hipotecarios. Pero existen algunos compromisos con los préstamos de la FHA como el seguro hipotecario que pagas, que implica un costo adicional, y no es fácil deshacerse de él. Además los préstamos de la FHA requieren una tasación de la Administración, que es más estricta que una tasación de vivienda estándar y puede desanimar a los vendedores.

FAQs

¿Quién puede calificar para un préstamo de la FHA?

Para calificar a un préstamo de la FHA, deberás cumplir con los requisitos de la FHA incluido el puntaje crediticio aceptable que varía según el monto del pago inicial, así como una relación deuda-ingresos inferior al 50%.

¿Qué puntaje crediticio necesito para un préstamo de la FHA?

Las pautas de la FHA establecen un puntaje crediticio mínimo de 500, que está dentro del rango “pobre” para un puntaje FICO, para prestatarios que realizan pagos iniciales de al menos 10% y de 580 para un pago inicial del 3.5%. Pero debes tener en cuenta que los prestamistas suelen elegir puntuaciones crediticias más altas para calificar para préstamos de la FHA.

¿Es difícil conseguir un préstamo de la FHA?

Obtener cualquier tipo de préstamo hipotecario requiere esfuerzo y recursos, pero generalmente es más fácil calificar para un préstamo de la FHA que para una hipoteca convencional; sin embargo, con la pandemia y la recesión los requisitos de préstamos y financiamientos de la FHA de muchos prestamistas se han vuelto más restrictivos.