Qué debes contemplar antes de agregar a alguien en la escritura de tu casa en Estados Unidos

Has logrado comprar una vivienda. Tu esfuerzo de años se ve recompensado. Estás haciendo tu vida como la estabas planeando e incluso avanzas hacia la creación de tu familia. Parece una decisión simple de tomar, pero hay cosas que debes contemplar antes de agregar a alguien en la escritura de tu casa, por mucho que sea un familiar o un ser querido.

Antes de añadir a cualquier persona en la escritura, acércate con un abogado de sucesiones y tu prestamista hipotecario para asegurarte de que comprendes tus derechos. Recuerda que al hacer este movimiento le cedes el mismo control, posesión, exclusión y disposición como propietario de la casa.

Con esto en mente, estos son los detalles en los que debes cuidar si quieres añadir a un ser querido a las escrituras de tu casa.

1. No puedes retirarlo

Cuando agregas a alguien a la escritura, la totalidad o una parte de la propiedad se transfiere a esa persona. Una vez hecho, no puedes retirarlo a menos que la persona que hayas agregado dé su consentimiento para ser eliminado de la escritura.

La persona puede obtener un préstamo sobre la propiedad, derribarla o incluso vender su parte de la propiedad. Y en algunos casos, no hay nada que puedas hacer al respecto.

Incluso si transfiere sólo una parte de su interés en la propiedad, esa persona tendrá el control total de su parte y puede forzar la venta de la propiedad. Si deseas refinanciar o vender tu casa, debes obtener el permiso de la persona que agregaste.

2. Necesitas permiso del prestamista

La ley no prohíbe agregar personas a la escritura de una casa con una hipoteca pendiente. Los prestamistas hipotecarios están familiarizados con los cambios y las transferencias de escrituras. La mayoría de los prestamistas incorporan una “cláusula de vencimiento a la venta”, que les da la posibilidad de reclamar el préstamo si se transfiere la escritura o si se vende la casa. Cuando “cedes” tu casa a alguien, efectivamente transferiste la propiedad parcial, lo que podría activar la cláusula de “vencimiento a la venta”.

3. Podrías pagar impuestos sobre donaciones del IRS

El Servicio de Impuestos Internos (IRS) podría interpretar que tu sucesión de derechos de tu propiedad es un regalo, es decir, una donación tributable.

A partir de 2018, el límite de donaciones permitido por el IRS es de $15,000 dólares anuales por persona. Los obsequios que superen esta cantidad están sujetos al impuesto sobre donaciones.

4. Te expones a pagar responsabilidades que no son tuyas

Suponiendo que a quien agregas es a un familiar como un hermano. Si él no paga impuestos o incurre en un gravamen fiscal, tiene problemas con préstamos o atraviesa por un desagradable divorcio, el IRS, los prestamistas o la excónyuge pueden reclamar su parte de la casa o parte del fragmento que le corresponde.

En ese caso, la entidad o persona que reclama la deuda puede colocar un gravamen sobre su propiedad e intentar forzar una venta para cobrar la deuda o inmovilizar la propiedad y evitar que vendas.

5. Todo se complica

Al agregar a alguien en la escritura, te conviertes en copropietario de una misma propiedad. Este cambio afecta tus posibilidades para vender o refinanciar. También pueden afectar negativamente la elegibilidad para Medicaid conforme te acerques a la edad de jubilación.

Aunque agregas a alguien en la escritura, no es responsable de la deuda, porque la hipoteca, legalmente, sólo fue abierta por una sola persona prestataria. Se tendría que modificar el contrato del préstamo original para que la otra persona propietaria también se haga cargo del pago de hipoteca que le corresponda. Sin embargo, esto no te exime de riesgos, pues si el copropietario no realiza sus pagos, tú seguirás siendo responsable de pagar la hipoteca completa para evitar que embarguen la propiedad.

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