Tasa de interés hipotecario: qué es, qué tipos hay y cómo se calcula

Cuando obtienes una hipoteca, debes devolverle el préstamo al prestamista y ellos ganan dinero cobrando intereses sobre el préstamo. Tu puntaje crediticio, ingresos, monto del préstamo y otros factores financieros como la inflación, afectan a las tasas hipotecarias. 

Independientemente de tu tipo de hipoteca, la principal conclusión para los prestatarios es universal: el interés que pagas por una hipoteca puede fácilmente ser tanto como el costo de la vivienda misma; por eso saber cómo funcionan los intereses es un paso crucial para comprender qué cantidad de hipoteca puedes pagar. Sigue leyendo para conocer qué es la tasa de interés hipotecario, qué tipos hay y cómo se calcula. 

Puntos clave

• La tasa de interés hipotecario es el precio que pagas por pedir dinero prestado a un prestamista, cobrado como un porcentaje del monto del mismo préstamo. 
• Cuando obtienes una hipoteca debes reembolsar el monto total que pediste prestado más los intereses calculados sobre ese monto. 
• El monto que pagarás en interés hipotecarios varían según tu puntaje crediticio, el monto del pago inicial, las condiciones económicas, entre otros factores. 

¿Que es la tasa de interés hipotecario?

La tasa de interés en un crédito hipotecario se refiere a la cantidad de interés que tu prestamista cobra sobre tu hipoteca como tarifa por permitirle pedir dinero prestado. Cuanto más baja sea la tasa de tu hipoteca, menos dinero pagarás en intereses durante la vigencia del préstamo. 

En general, los préstamos a corto plazo, como una hipoteca a 15 años, tienen una tasa de interés más baja pero con pagos mensuales más altos. Los préstamos a más largo plazo, como las hipotecas de 30 años, tienen un tasa de interés más alto pero pagos mensuales más bajos. Lo anterior se debe en parte a que estás reembolsando el saldo durante un período de tiempo más largo.

¿Cómo funciona la tasa de interés hipotecario?

La tasa de interés en un crédito hipotecario es un porcentaje de tu saldo. A medida que pages tu hipoteca, realizarás pagos mensuales de acuerdo al calendario de amortización de tu préstamo y conforme este vaya avanzando, una mayor parte de tu pago se destina al capital o al monto que pediste prestado. Inicialmente la mayor parte de tu pago se destina a los intereses. 

Pongamos un ejemplo: digamos que tienes una hipoteca de tasa fija a 30 años con un saldo de $300,000 dólares y una tasa de interés del 6%. Tu pago hipotecario mensual, principal e intereses, sería de $1,799 dólares durante el plazo de los 30 años, pero al inicio $299 dólares de ese monto se destinan al capital y $1,500 dólares se van a intereses. 

Si avanzamos hasta la mitad de los pagos totales de tu préstamos, aproximadamente $718 dólares de tu pago se aplicarán a capital y aproximadamente $1,080 dólares a los intereses. Seguirás pagando más a capital y menos a intereses conforme avances en tus calendario de amortización hasta que hayas pagado por completo el préstamo. 

¿Qué tipos de tasa de interés hipotecario existen?

En general, las tasas de interés de un crédito hipotecario se dividen en dos categorías: tasa de interés fija y tasa de interés ajustable. 

1. Tasa de interés fija en un crédito hipotecario

Una hipoteca de tasa fija viene con una tasa de interés que no cambia durante el plazo del préstamo; independientemente de las fluctuaciones del mercado, tus pagos de capital e interés seguirán siendo los mismos. Por lo general, las hipotecas con tasa fija tienen tasas iniciales más altas que las hipotecas de tasa ajustable. 

Aunque es posible que pagues más intereses por adelantado, asegurarás la estabilidad financiera que viene con una pago fijo de vivienda y tu tasa estará protegida en caso de que las tasas de interés aumenten en el mercado. 

2. Tasa de interés ajustable en un crédito hipotecario

Una hipoteca de tasa ajustable (ARM) viene con una tasa de interés que puede cambiar durante el plazo del préstamo. La estructura de una ARM incluye una tasa fija durante un período introductorio. Una vez que termine, la tasa de interés puede modificarse en intervalos establecidos.

Aunque es posible que encuentres tasas iniciales más bajos, tu pago mensual de capital e intereses puede cambiar después del período introductorio. Si tu pago aumenta, eso podría ejercer presión sobre tu presupuesto; sin embargo, muchas ARM incluyen un límite de tasa para evitar que el pago de tu hipoteca sea demasiado alto. 

¿Cómo se calcula la tasa de interés hipotecario?

La tasa de interés de un crédito hipotecario está determinada por una variedad de factores. Tanto el mercado como tu situación financiera particular tendrán un impacto en la tasa de tu hipoteca. Aquí te dejamos algunos de los factores más comunes que influyen en al momento de calcular la tasa de interés hipotecario. 

1. Factores personales

• Puntaje crediticio: muchos prestamistas tienen requisitos de puntaje crediticio específicos para emitir un préstamo. Una puntuación crediticia más alta puede generar una tasa de interés más baja. 
• Pago inicial: un pago inicial mayor general un saldo de préstamo más bajo y en muchos casos también conduce a una tasa de interés más baja. 
• Ratio préstamo-valor (LTV): el tamaño del préstamo en comparación con el valor de la vivienda tiene un impacto en las tasas hipotecarias. Un ratio LTV más alto conduce a una tasa de interés más alta. 
• Ocupación: si planeas vivir en la casa como residencia principal, a menudo encontrarás tasas de interés más bajas que las de alguien que compra la propiedad como inversión. 

2. Factores del mercado

• La Reserva Federal: la Fed toma medidas que tienen impacto en toda la economía. Cuando la inflación es muy alta, la Reserva Federal suele aumentar la tasa de los fondos federales y a medida que estas suben, las tasas hipotecarias tiendan a aumentar. 
• El mercado de bonos: si el mercado de bonos da un paso en falso, las tasas hipotecarias se podrían ver afectadas. 
• La tasa de financiamiento garantizado a un día (SOFR): cuando esta tasa aumenta, las tasas hipotecarias tiendan a subir también. 
• La tasa de tesorería de vencimiento constante (CMT): si buscas un RM, los prestamistas tiendan a observar de cerca la CMT. Normalmente las tasas hipotecarias sigue el movimiento de esta tasa. 
• Inflación: la inflación alta tiende a hacer subir a las tasas hipotecarias. 

¿Cómo conseguir una tasa de interés hipotecario más baja?

La tasa de interés de un crédito hipotecario es una parte importante de tu préstamo. Construir un buen historial crediticio y tomar decisiones financieras responsables, demorará a los prestamistas que eres un prestatario responsable. Cuando comiences a buscar un préstamo hipotecario, es importante que compares precios para ver qué prestamistas ofrecen las mejores condiciones. 

Y mientras trabajas con un prestamista para determinar los detalles de tu préstamo, considera las siguientes opciones para ayudarte a obtener una tasa más baja: 

• Ahorra para un pago inicial grande. Un pago inicial mayor significa que estás financiando una parte menor del costo total de tu casa y puede ayudarte a evitar pagar un seguro hipotecario privado. 
• Compra de puntos de descuento hipotecario. Esta es una forma de pagar por adelantado los intereses de tu préstamo hipotecario. Los puntos hipotecarios, también conocidos como puntos de descuento, son tarifas que tú pagas a un prestamista para reducir la tasa de interés de una hipoteca. 
• Hola con un asesor de préstamos hipotecarios. Habla de tu situación financiera y las formas en que el tipo y plazo de tu préstamo pueden ayudarte a obtener una tasa hipotecaria más baja. 

Conclusiones

Una tasa de interés hipotecario es el interese que pagará el comprador de una vivienda para financiar la compra. Se obtiene una mejor tasa si tienes muy buena calificación crediticia y un historial financiero que demuestre que puedes pagar el préstamo. Las tasas de interés vigentes determinan las tasa hipotecarias y pueden cambiar de una semana a otra según las condiciones económicas. 

FAQs

¿Qué es una buena tasa de interés hipotecario?

Las tasas hipotecarias fluctúan con frecuencia, por lo que aquello que considera “bueno” cambia con el tiempo. Si bien puedes comparar tasas hipotecarias en línea, también deberás comparar cotizaciones específicamente adaptadas a tu situación personal para encontrar una buena tasa. Una regla general es obtener al menos tres ofertas para saber qué tasas están disponibles de acuerdo a tu perfil crediticio y financiero. Se recomienda brindar la misma información a cada prestamista y obtener las cotizaciones el mismo día. 

¿La tasa de interés hipotecario es la misma para todos los prestamistas?

Las tasas hipotecarias varían de un prestamista a otro porque tienen diferentes medidas y apetitos por el riesgo, así como costos generales. Cuando un prestamista alcanza su capacidad de solicitudes de préstamos, puede mantener tasas ligeramente más altas de lo necesario y cuando el negocio va lento, el prestamista podría cobrar tasas ligeramente más bajas para estimular el negocio. 

¿Cuál es la diferencia entre la tasa de interés hipotecario y la APR?

La tasa de interés hipotecario se refiere específicamente a la cantidad que le pagarás a un prestamista para pedir dinero prestado. La tasa de interés no incluye ningún otro cargo o tarifa que pueda surgir durante el proceso. 

Por el contrario, la tasa efectiva anual (APR) incluye la tasa de interés y otros costos relaciones con pedir dinero prestado al prestamista. Más allá de la tasa de interés, algunos de los otros costos incluidos en la APR pueden incluir tarifas de suscripción, costos de cierre y tarifas de originación.

¿Cómo obtener una buena tasa de interés hipotecario?

Si bien no se pueden cambiar las condiciones del mercado, se puede obtener una tasa más económica de interés de un crédito hipotecario si se garantizan algunos elementos como un puntaje crediticio muy bueno, un depósito inicial mayor, ser capaz de demostrar estabilidad y confiabilidad económica, así como el asesoramiento profesional. 

Fuentes del artículo

• Consumer Financial Protection Bureau: What is the difference between a mortgage interest rate and an APR?
• Corporate Finance Institute: Mortgage Rate
• Lloyds Bank: Mortgage rates guide
• Consumer Financial Protection Bureau: What is an option or payment-option ARM?
• BBVA: Tasas de interés en créditos hipotecarios