Seguro hipotecario en Estados Unidos: qué es, cómo funciona, qué tipos hay, pros y contras

Muchos compradores potenciales se resisten a la idea o no pueden dar un pago inicial del 20% del precio de una vivienda para poder garantizar una hipoteca. La buena noticia es que una hipoteca se puede obtener con un pago inicial menor, pero lo más seguro es que tendrás que contratar un seguro hipotecario.

El seguro hipotecario te permitirá calificar para un préstamo, mientras asegura al prestamista contra pérdidas potenciales. Si estás pensando en comprar una vivienda y no tienes el pago inicial de las hipotecas convencionales, sigue leyendo para conocer qué es un seguro hipotecario, cómo te pueden ayudar, qué tipos hay actualmente, así como los pros y contras.

Puntos clave

• El seguro hipotecario es una tarifa que pagas al prestamista para cubrir los riesgos asociados con la financiación de tu préstamo.
• Los diferentes tipos de préstamos tienen diferentes tipos de seguro hipotecario. Las hipotecas convencionales tienen un seguro hipotecario privado (PMI), mientras que los préstamos de la FHA tienen primas de seguro hipotecario (MIP).
• No todos los préstamos requieren un seguro hipotecario.

¿Qué es un seguro hipotecario en Estados Unidos?

El seguro hipotecario es un tipo de póliza que protege a un prestamista hipotecario si un prestatario no cumple con sus pagos. Si bien el seguro hipotecario está diseñado para proteger al prestamista, este riesgo reducido les permite ofrecer préstamos a personas que de otro modo no calificarían para una hipoteca y mucho menos una realmente asequible.

Los prestatarios de préstamos convencionales con pagos iniciales más bajo pagan un seguro hipotecario privado (PMI) y los prestatarios que obtienen un préstamo de la FHA pagan una prima de seguro hipotecario (MIP). Ten claro que incluso con un seguro hipotecario, sigues siendo el responsable del préstamo. Si te atrasas en los pagos o dejas de hacerlos, podrías perder tu caso por una ejecución hipotecaria o ‘foreclosure’. La póliza de seguro hipotecario protege al prestamista y no a ti.

Recuerda que tradicionalmente los prestamistas exigen un pago inicial del 20% como condición para calificar para una hipoteca, ya que es menos probable que el prestatario invierta su propio dinero en una vivienda y renuncie a cubrir los pagos. El seguro hipotecario busca ampliar las posibilidades de adquirir una propiedad para aquellas personas que no cumplen con este requisito.

¿Cómo funciona un seguro hipotecario y qué cubre?

El seguro hipotecario suele ser solo otra parte más en el estado de cuenta hipotecario mensual. Lo encontrarás incluido con los pagos de capital e intereses, seguro de vivienda e impuestos a la propiedad. Luego tu administrador hipotecario transfiere las primas a la aseguradora.

El seguro hipotecario cubre al prestamista. Si no cumples con los pagos de tu préstamo hipotecario, la compañía de seguro hipotecario le reembolsará a tu prestamista un porcentaje del monto que debes. El seguro hipotecario básicamente compensa el pago inicial que no realizaste si el prestamista tiene que realizar la ejecución hipotecaria y no paga nada al propietario de la vivienda.

¿Qué tipos de seguro hipotecario existen?

El tipo de seguro hipotecario que vas a necesitar depende de muchos factores, incluido el tipo de préstamo que tenga. Ya que el seguro hipotecario protege al prestamista, este elige la aseguradora que proporciona la póliza. Los distintos tipos de seguro hipotecario incluyen:

• Seguro hipotecario privado (PMI): se requiere para un préstamo convencional con menos del 20% de pago inicial. Esta tarifa generalmente se incluye en el pago mensual.
• Prima de seguro hipotecario (MIP): se paga por adelantado al momento del cierre y anualmente, de acuerdo al monto del pago inicial.
• Tarifa de garantía del USDA: similar al seguro hipotecario, la tarifa de garantía del USDA es un costo agregado para obtener un préstamo del Departamento de Agricultura.
• Tarifa de financiación del VA: los préstamos del Departamento de Asuntos de los Veteranos no requieren seguro hipotecario ni pago inicial para quienes califican; pero si deberás pagar una tarifa de financiamiento al momento del cierre si no la transfieres al saldo del préstamo.

¿Cómo deshacerse del seguro hipotecario?

El seguro hipotecario puede cancelarse, pero requiere algo de esfuerzo. Para eliminar el PMI puedes aplicar una de estas estrategias:

• Esperar a que el valor líquido de la vivienda alcance el 22% para la cancelación automática. El administrador del préstamo debe cancelar el PMI cuando se llegue a este porcentaje.
• Solita al prestamista que cancele el PMI una vez que el valor líquido de la vivienda haya alcanzado el 20%. Por lo general vas a necesitar un buen historial de pagos, sin pagos atrasados y no tener una segunda hipoteca.
• Pide retasar la vivienda. Si el valor de las propiedades cerca de ti han aumenta sustancialmente o se han realizado mejores, es posible que tengas más valor líquido en tu vivienda del que tendrías de otra forma. De acuerdo a la National Association of Realtors, la tasación típica de una vivienda cuesta entre $300 y $400 dólares.
• Refinanciar tu hipoteca. Si tienes un préstamo de la FHA y quieres deshacerte del MIP y al mismo tiempo tener suficiente valor líquido en la vivienda para evitar el PMI, podrías reducir tu pago mensual mediante la refinanciación. Considera los pros y contras de refinanciar tu casa antes de elegir esta opción, ya que podría significar pagar otro conjunto de costos de cierre, endeudarte más y reducir tu puntaje crediticio.

Pros y contras de los seguros hipotecarios

Si estás tratando de decidir si el costo del seguro hipotecario vale la pena, considera estos pros y contras antes de tomar una decisión.

Pros

• Puedes comprar una casa antes. Cuando no tienes la posibilidad de ahorrar para un pago inicial del 20%, puedes convertirte en un propietario de vivienda años antes.
• Puedes optar por hacer un pago inicial menor. Incluso si puedes pagar el 20% de pago inicial, es posible que prefieras mantener ese dinero en tu fondo de emergencia y usarlo para renovaciones en el hogar o destinarlo para la jubilación.
• El gasto puede resultar en una inversión rentable. Es posible que tu vivienda se aprecie durante los años en que habrías estado ahorrando para el pago inicial y podría terminar valiendo más de lo que gastas en el seguro hipotecario.

Contras

• El costo mensual será mayor. Aunque podría valer la pena a largo plazo, sentirás el gasto del seguro hipotecario en el corto plazo. Además tu pago mensual será mayor cuando el pago inicial es menor.
• Tus costos de cierre pueden ser más altos. Tanto con la prima única pagada al prestatario, un PMI pagado al prestamista de una hipoteca convencional o un seguro hipotecario inicial en un préstamo de la FHA, los costos de cierre pueden ser más altos.
• Tendrás que trabajar para cancelarlo. Lograr que el prestamista cancele el PMI una vez que tengas el suficiente capital puede ser una molestia y requerir que pagues una nueva tasación. Deshacerte del seguro hipotecario de la FHA puede requiriéndoselos refinanciamiento a un préstamo convencional.

Conclusiones

El seguro hipotecario puede ser tanto privado (PMI) como una prima de seguro hipotecario (MIP), todo dependerá del tipo de préstamo. Si bien el seguro hipotecario te ayuda a obtener un préstamo con un pago inicial menor, aumentará los pagos mensuales y costos de cierre. El seguro hipotecario protege al prestamista en caso de que no puedes cumplir con tus obligaciones hipotecarias.

FAQs

¿Qué tipos de PMI existen?

• Pagado mensualmente por el prestatario: el prestatario paga el seguro mensualmente, normalmente como parte de su hipoteca. Es el tipo más común.
• Prima única pagada por el prestatario: se realiza un pago del PMI por adelantado o se transfiere a la hipoteca.
• Prima dividida: el prestatario paga parte por adelantado y el resto de forma mensual.

¿Cómo se calcula el seguro hipotecario?

El seguro hipotecario se basa en el monto de tu préstamo. Para estimar cuánto pagarás por el seguro hipotecario primero deberás calcular la relación préstamo-valor (LTV). Para hacer esto, divide el monto de tu préstamo por el valor de la propiedad, luego multiplica el resultado por el porcentaje del PMI que tu prestamista puede proporcionarte. Los porcentajes del PMI oscilan entre el 0.22% y el 2.25%.

¿Cuándo desaparece el seguro hipotecario?

Con un PMI pagarás primas de seguro mensuales hasta que tengas al menos un 20% del valor líquido de tu vivienda. Si terminas en una ejecución hipotecaria antes de llegar a ese porcentaje, la compañía de seguros cubre parte de la pérdida al prestamista.

Con un MIP pagarás mientras tengas el préstamo a menos que hagas un pago inicial de más el 10% y en ese caso, pagarás primas durante 11 años.

¿El seguro hipotecario es reembolsable?

En ciertas circunstancias el seguro hipotecario puede ser reembolsable. Las reglas y requisitos para los reembolsos del PMI varían de acuerdo al prestamista y el programa, por lo que es importante que te informes con un experto en préstamos hipotecarios. Por otro lado, las primas de seguro hipotecario (MIP), los cargos de financiamiento del VA y el USDA, por lo general no son reembolsables.

Fuentes del artículo

• Consumer Financial Protection Bureau: What is a mortgage insurance and how does it work?
• PNC Bank: What Is Mortgage Insurance & How Does It Work?
• Consumer Financial Protection Bureau: When can I remove private mortgage insurance (PMI) from my loan?
• Consumer Financial Protection Bureau: What is private mortgage insurance?
• Consumer Financial Protection Bureau: Mortgages key terms